Redução de juros pode dar acesso a crédito imobiliário a 2,8 milhões de famílias

Publicado em 27/11/2019 , por Fernanda Brigatti

Financiamento mais barato depende de Selic baixa e confiança no setor, diz estudo

O novo ciclo de juros básicos mais baixo anima o mercado imobiliário, que começa a ver sinais de recuperação e já faz apostas de resultados melhores para o próximo ano. 

Com o corte na Selic, que atingiu a menor patamar desde 1999, o crédito imobiliário também ficou mais barato, acompanhando as reduções na taxa básica, hoje em 5%. 

Os juros médios do crédito para o setor ficaram, em setembro deste ano, em 8,65% ao ano, batendo a mínima da série histórica do Banco Central.  

A redução desses juros pode permitir a inclusão de milhares de mutuários no sistema de crédito. 

Estudo a ser divulgado nesta terça-feira (26) pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) calcula que a cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, pelo menos 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar esse tipo de crédito.

O cálculo considera o potencial de acesso ao financiamento imobiliárioao reduzir o custo total da operação e o valor da parcela inicial.

Na compra de um imóvel de R$ 300 mil, que atende o segmento chamado de médio alto padrão, o MAP, a Abrainc estima um aumento de 20% no número de famílias elegíveis ao crédito a cada 1% de redução na taxa de juros. 

Atualmente, com os juros na faixa dos 8%, 4,4 milhões de famílias elegíveis a pegar dinheiro emprestado para a compra da casa própria. Em 7%, esse número subiria a 5,3 milhões e chegaria a 7,2 milhões se os juros chegassem a 5%.

Esse segmento é o que registrou o maior avanço (19%) no volume de lançamentos até agosto, último mês do indicador calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Entre as 20 incorporadoras associadas à Abrainc, o Minha Casa Minha Vida ainda é responsável por mais de três quartos dos lançamentos. O mês de agosto foi o melhor desde 2015, “corroborando a alta confiança dos empresários do setor”, diz a associação.

Para a habitação popular, o potencial de inclusão de famílias pode chegar a 2 milhões se houver redução no juros. As famílias elegíveis a conseguir crédito para financiar um imóvel de R$ 150 mi chegariam a 15,1 milhões se as taxas médias saíssem da faixa de 8% e caíssem para 7%.

Na segunda-feira (25), a Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) apresentou os indicadores do terceiro trimestre deste ano e reforçou o otimismo do mercado. Os lançamentos de unidades residenciais cresceram 23,9%, e as vendas, 15,4%, na comparação com o mesmo período em 2018.

O estudo da Abrainc apresenta outros cinco indicadores para demonstrar os motivos para o otimismo do setor, que são os resultados de vendas na região metropolitana de São Paulo, a concessão de alvarás na capital paulista, o resultado do PIB do setor, o volume de crédito imobiliário contratado e a geração de empregos na construção civil, todos em alta.

Em todos os casos, a associação das incorporadoras aponta uma correlação entre os momentos em que o setor reage com as taxas de juros mais baixas.

No caso das vendas de imóveis na região metropolitana, a Abrainc acredita que “o cenário de queda de juros atual será uma grande alavanca para um ciclo de crescimento no mercado imobiliário nos próximos anos.”

Segundo o estudo, ao menos desde janeiro de 2014 o volume de vendas estava em trajetória descendente. A partir do início do ano passado, a curva de imóveis comercializados começa a subir, encontrando o traçado de queda nos juros básicos. 

Em outro indicador, o dos alvarás de construção, a Abrainc diz que o resultado recordista em setembro, com 881 concessões, ocorre na sequência do corte da Selic. Com exceção de dois momentos nos quais houve uma disparada nos pedidos —em 2010, com a mudança de patamar no Minha Casa Minha Vida, e em 2014, antes da entrada em vigor no plano diretor, o volume de autorizações só cresce quando os juros estão em queda. 

A Abrainc considera o resultado dos alvarás um indicador da movimentação do mercado na capital nos próximos anos. O aumento nos últimos meses, diz, é puro, sem fatores externos que tenham turbinado o setor.

O setor da construção civil criou 7,2 mil empregos com carteira assinada em outubro e acumula 124 mil postos de trabalho mantidos desde janeiro. O resultado para o mês é particularmente positivo, quando se considera que houve a manutenção de 560 vagas em 2018 e cortes entre 2012 e 2017.

No setor serviços, o subgrupo que trata da administração de imóveis ficou com saldo positivo em 14 mil empregos. 

Fonte: Folha Online - 26/11/2019

Alta taxa de condomínio leva proprietário a reduzir aluguel

Publicado em 26/11/2019

Pesquisa aponta que, quanto mais caro o condomínio, mais barato tem de ser o valor do aluguel; para especialista, má gestão dos prédios desvaloriza imóveis e encarece taxa

O crescimento das taxas dos condomínios nos bairros de São Paulo assusta quem procura imóveis para comprar ou alugar, mas os altos valores resvalam também no bolso dos proprietários. Em busca de novos inquilinos, os donos vêm baixando os preços dos aluguéis para garantir que a soma dos custos fique dentro do esperado pelos futuros moradores. Os dados são de uma pesquisa da administradora LAR.app, que aponta a má gestão como a principal vilã da cota condominial.

Quanto mais caro for o condomínio, mais barato terá de ser o aluguel. Essa foi a conclusão da pesquisa da LAR.app, que coletou dados de mais de 9.000 imóveis e analisou cerca de 1.500 deles – no centro expandido da capital paulista -, com valores de aluguel entre R$ 2.000 e R$ 5.000. Nesse recorte, para cada R$ 1 a mais no condomínio por unidade (casa ou apartamento), há uma redução de R$ 1,20 a R$ 3,20 no valor dos aluguéis, nas residências que têm entre 75 e 200 metros quadrados, as mais procuradas.

“Quando alguém vai alugar um apartamento, costuma olhar o valor total. A pessoa soma condomínio e aluguel e avalia quanto vai custar para morar ali. Então, dentro desse valor fechado, à medida que o condomínio aumenta, o aluguel precisa diminuir. Trata-se de uma verdadeira ‘conta da ineficiência’, que eleva o valor dos condomínios e deprecia o valor dos aluguéis”, diz o CEO e sócio-fundador da LAR.app, Rafael Lauand.

A origem do problema, segundo ele, está na gestão dos condomínios, que muitas vezes acaba acumulando dívidas atrasadas, problemas de inadimplência e contratos altos. Em vez de reinvestir para valorizar o prédio, diz, acaba depreciando o empreendimento.

“Se o dinheiro não é reinvestido, a taxa do condomínio aumenta e desvaloriza o aluguel. Ao mesmo tempo, o prédio acaba depreciando e isso faz com que o valor do aluguel caia ainda mais. Com anos de má gestão, chega uma hora em que todo o dinheiro que deveria ter sido investido ao longo de 30 anos precisa ser aplicado de uma única vez. Aí o valor do condomínio sai muito do controle”, explica.

Essa relação inversa entre os valores fez com que a aposentada Maria Carmem Reis, de 68 anos, abaixasse o aluguel do apartamento de sua mãe em R$ 1.000. Depois de ficar um ano com o imóvel fechado, ela e a irmã decidiram reduzir o preço e, em cerca de dois meses, conseguiram um novo inquilino para o imóvel de 65 metros quadrados na Vila Olímpia, zona sul de São Paulo.

“Na crise, um apartamento fechado em um condomínio com taxa alta estava difícil de segurar. Limpamos, pintamos, deixamos arrumadinho, mas só conseguimos alugar mesmo quando reduzimos o preço. Hoje cobramos R$ 2.000 de aluguel, o que está bem abaixo para a região, mas resolvemos deixar assim para não sair no prejuízo”, conta.

Com uma taxa condominial que beira os R$ 1.400 por mês, elas optaram por fechar um pacote, em que recebem o valor do aluguel já somado ao do condomínio e acertam a taxa por conta própria. Essa é uma forma de garantir que o pagamento esteja sempre em dia, diz Carmem.

Apesar do valor alto, o condomínio não possui áreas de lazer e piscina, mas a localidade e o número menor de apartamentos – 18 – justificam a taxa, de acordo com a proprietária, que acompanha mensalmente a prestação de contas da administradora.

“Costumo olhar todo mês porque já fui síndica por 16 anos. No caso deste condomínio, vejo que eles conseguem pagar todas as obrigações e quase não sobra dinheiro para um caixa reserva ou reinvestimento extraordinário na estrutura”, afirma.

Participação na gestão

A participação dos moradores nas assembleias e na gestão condominial é a principal forma de conseguir reajustar a cota dos condomínios para que fique mais barata, segundo o especialista em direito imobiliário Luiz Antônio Scavone. Dessa forma, o condômino consegue saber para onde está indo o dinheiro.

“É uma questão de conscientização as pessoas participarem mais da vida do condomínio. Isso também passa pela atualização da legislação para prever a modernização dessa relação, aumentando a possibilidade pelos meios eletrônicos, por exemplo. Falta incentivo e a utilização da internet como um portal da transparência, tanto para acesso dos dados como para realização de assembleias online”, defende.

O rateio mensal dos gastos, segundo Scavone, é calculado por meio das despesas fixas, chamadas de ordinárias, que normalmente são cobradas do inquilino. Incluem manutenções preventivas, compra de produtos de limpeza, salários dos funcionários, impostos, contratos de serviços como de elevador, empresa de portaria, sistemas de segurança e contas de água, luz e gás.

Já as despesas extraordinárias, normalmente não previstas no orçamento – como obras de última hora -, ficam sob a responsabilidade do proprietário.

Prédio novo versus prédio velho

Para o CEO da LAR.app, em uma comparação entre condomínios com serviços e infraestrutura similares, os mais novos tendem a ter taxas mensais mais baratas do que os mais antigos, justamente por não acumularem manutenções por fazer ou contas atrasadas por problemas de gestão.

Um ponto importante, no entanto, é que nem sempre o valor anunciado no momento de entrega da construtora é o que vigora ao longo dos anos, explica a síndica profissional Roberta Migliolo. No início, diz ela, é possível cobrar o básico porque o prédio está novo, mas com o tempo outras manutenções precisam entrar na conta.

“O que costumo fazer em prédios novos é estar sempre atenta ao que é direito do morador, ao que é responsabilidade minha e ao que ainda é dever da construtora. Se a gente estiver de olho no tempo de garantia e souber identificar quais reparos ou investimentos são deveres da empresa, dá para economizar acionando a garantia. Outra estratégia é ter como prerrogativa a economia para o longo prazo”, conta ela, que gere três condomínios na Lapa, zona oeste da cidade

Fonte: Estadão - 25/11/2019

Caixa reduz taxa mínima de juros a crédito imobiliário para 6,75%

Publicado em 31/10/2019

Novas condições valem para novos contratos a partir de 6 de novembro

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta quarta-feira (30) a redução das taxas de juros cobradas no financiamento da casa própria, mais uma vez acirrando a concorrência dos bancos pelo crédito imobiliário. 

O banco, que detém cerca de 70% do crédito habitacional do país, reduziu a taxa mínima do juro de 7,5% para 6,75% mais TR (Taxa Referencial, hoje zerada). A máxima recuou de 9,5% para 8,5% mais TR. As novas condições valem para novos contratos a partir da próxima quarta-feira (6).

Na prática, a taxa mínima costuma ser restrita a uma parcela reduzida de clientes, geralmente funcionários públicos que recebem o salário no banco.

Esta é a terceira redução da taxa de juros promovida pelo banco estatal neste ano. No começo de outubro, a Caixa anunciou a redução de até 1 ponto percentual das taxas de juros para os financiamentos imobiliários com recursos da poupança. Neste caso, o banco público reagia a uma iniciativa dos pares privados Itaú e Bradesco. 

Em junho, o banco já havia anunciado outra redução de até 1,25 ponto percentual nas taxas, além de alternativas para renegociação de contratos habitacionais para pessoa física, ainda vigentes.

Em agosto, o banco também lançou uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria. Desde que foi anunciada, a taxa foi mantida nessa modalidade.

Com a redução em vigor a partir da próxima semana, das duas modalidades de financiamento da Caixa devem ter custo muito semelhante. Com a inflação para o ano estimada ao redor de 3,70%, o crédito mais barato pelo IPCA custaria 6,65% ao ano. O custo fixo varia entre 2,95% e 4,95% ao ano.

Trabalhadores do setor privado têm juros a partir de 3,25% pela nova modalidade. Nos dois casos, o teto é 4,95%, para clientes que não têm relacionamento com a Caixa --como recebimento de salário, por exemplo.

Entre os bancos privados, o juro mais barato atualmente é o do Bradesco, que cobra a partir de 7,30% + TR desde o começo de outubro, uma resposta à decisão do Itaú de cortar a taxa para a partir de 7,45% + TR.

A disputa no crédito imobiliário tem crescido entre os grandes bancos, que apostam na linha com garantia para ampliar a oferta de crédito com controle no risco de calotes.

Fonte: Folha Online - 30/10/2019

Imóveis no Salão da Caixa a partir de R$ 125,9 mil

Publicado em 25/10/2019 , por Marina Cardoso

Haverá descontos de até R$ 60 mil e um ano de condomínio grátis  

Rio - Realizar o sonho da casa própria está vez mais próximo para os cariocas. O Rio recebe entre a próxima sexta-feira e domingo o Salão de Imóveis da Caixa, no estacionamento do Shopping Nova América, em Del Castilho. O evento reunirá 15 mil unidades à venda em todo o estado. Os preços são a partir de R$ 125,9 mil. Estarão em oferta imóveis na planta, em construção e prontos para morar, além de unidades via leilão. Será possível obter descontos a partir de R$ 60 mil, ITBI e registro grátis e até um ano de condomínio já quitado. Também será ofertada cota de 90% para repasse de unidades financiadas pela Caixa.

Os juros são a partir de 7,50% ao ano mais TR ou a partir de 2,95% mais mais a variação da inflação pelo IPCA.

A MRV, por exemplo, participa do Salão de imóveis com 1,4 mil unidades. As ofertas têm o valor inicial de R$ 147,9 mil, com entrada em até 72 vezes, ITBI e registro grátis. Além disso, quem comprar unidade pronta terá um ano de condomínio pago. Há empreendimentos no Engenho de Dentro, Campo Grande, Santa Cruz, Colégio e Piedade.

Ao fechar com a MRV no salão, os compradores ganham ainda R$ 1,5 mil em Dotz para comprar geladeira, fogão ou forno de micro-ondas para a casa nova. 

A CAC Engenharia levará oito empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3 do programa). Serão mais de 1,5 mil unidades com preços a partir de R$ 125,9 mil, localizados em Nova Iguaçu, Mesquita, Belford Roxo e São Gonçalo. Há unidades na planta e em construção.

"Quem fechar negócio no evento não vai se preocupar com ITBI e registro, pois a empresa vai bancar a documentação. A economia chega a R$ 10 mil para o cliente", afirma Bruno Teodoro, gerente comercial da CAC.

A Direcional Engenharia terá 18 empreendimentos em Jacarepaguá, Itanhangá, Guaratiba, Santa Cruz, Campo Grande e em Belford Roxo, São Gonçalo e Itaboraí. Com unidades a partir de R$ 128 mil, serão cerca de 1,7 mil imóveis. A Riviera estará com o Central Park Riviera (Caxias). Quem fechar negócio pagando à vista terá 20% de desconto. Imóveis a partir de R$ 144 mil. 

Mais imóveis que serão oferecidos

Para quem não quer esperar até o Salão de Imóveis, a Cury oferece antecipadamente descontos a partir de R$ 60 mil, escritura grátis e piso laminado nos quartos em imóveis em bairros como Piedade, Jacarepaguá Campo Grande. A Novolar estará presente com três imóveis em Jacarepaguá, Irajá e Santa Cruz, a partir de R$ 139 mil. O cliente que adquirir unidade ganhará armário na cozinha, entrada em 60 meses, ITBI e registro grátis ou descontos de R$ 10 mil.

Também terá imóveis via leilão. A Investmais vai ofertar unidades retomadas pela Caixa, localizadas em vários bairros do Rio, com possibilidade de financiar em até 420 meses e em algumas unidades usar o FGTS.

Fora do MCMV, a Avanço Realizações Imobiliárias lança sábado o Park View Comfort Homes, em Barra Bonita, no Recreio.

Fonte: O Dia Online - 24/10/2019

Portabilidade de financiamento imobiliário: entenda as regras, os custos e confira uma simulação

Publicado em 10/10/2019 , por Ana Luiza de Carvalho

Com queda da Selic, bancos têm competido com sucessivos cortes de juros imobiliários; entenda quando vale a pena fazer portabilidade da dívida

A Caixa anunciou nesta terça-feira, 08, mais uma redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. De acordo com as novas regras, a taxa nominal da instituição deve variar entre 7,5% e 9,5% ao ano. O valor dos contratos indexados será acrescido ainda da Taxa Referencial (TR) que, atualmente, está zerada.

Os novos contratos da Caixa terão queda de 1 ponto porcentual nos juros, já que os contratos da estatal tinham taxa mínima de 8,5% ao ano. As novas regras entram em vigor a partir do próximo dia 14 e já é possível checar as novas condições de financiamento no simulador imobiliário da Caixa.

Os cortes dos juros imobiliários acompanham a queda da Taxa Selic, que está em 5,5% ao ano, com expectativa de alcançar 4,75% no fim de 2019. Nas últimas semanas, vários bancos têm reduzido os > Para pedir portabilidade de financiamento imobiliário, é preciso estar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET) e não apenas às taxas de juros nominais Foto: Chico Lelis/Estadão / encargos. O Itaú foi o primeiro a comunicar redução nos juros, e a taxa chegou a 7,45%. Já o Bradesco reduziu os juros para 7,3% ao ano, o que representa atualmente a menor taxa praticada pelo mercado.

Em meio aos cortes, quem tem um financiamento imobiliário pode se perguntar se possui as melhores condições de crédito disponíveis no mercado. De acordo com a professora de finanças do Insper Juliana Inhasz, é preciso estar atento às taxas praticadas pelas instituições concorrentes e, dependendo do caso, é vantajoso pedir uma portabilidade de financiamento -ou seja, levar a dívida para outro banco.

A longo prazo, segundo a professora, a tendência é que os valores se tornem similares. "É de se esperar que todo mundo comece a reduzir os juros e não teremos taxas muito altas ou muito baixas, então não vai fazer sentido fazer uma migração", explica.

Até lá, porém, é preciso observar as taxas nominais e também outros fatores que influenciam que os custos do financiamento imobiliário. Entenda como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário e como saber quando vale a pena:

Como saber se a portabilidade de financiamento imobiliário vale a pena?

Juliana Inhasz explica que muitas vezes, não é preciso fazer portabilidade para conseguir taxas mais atrativas. De acordo com ela, o banco de origem pode oferecer juros melhores ao ser confrontado pelo cliente. “As instituições não gostam de perder esse tipo de financiamento porque tem risco baixo e é de longo prazo, então cria possibilidade de fluxo de caixa e planejamento para os bancos”, explica Inhasz. Nesse caso, não se trataria de uma portabilidade dentro da mesma instituição, mas apenas uma renegociação da dívida.

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas Sérgio Cano lembra ainda que o financiamento habitacional abre o canal de diálogo para venda de outros produtos. "O banco tem a oportunidade de fazer um relacionamento de longo prazo e oferecer previdência, seguros e cartão de crédito", explica.

Para saber se vale a pena levar o financiamento para outra instituição financeira, é preciso se atentar ao chamado Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. O cálculo inclui, além da taxa de juros praticada pelo banco, seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento.

Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas. “Essas taxas têm um impacto importante na prestação, porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica Sérgio Cano.

Quais as regras da portabilidade de financiamento imobiliário 

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do Banco Central. De acordo com a norma, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento. Já o valor da prestação pode ser alterado, mediante autorização expressa do cliente.

A instituição de destino é a responsável por recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo e o cliente tem até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo é o mesmo para que o banco de origem repasse os dados do financiamento para a nova instituição. As regras do contrato devem permanecer as mesmas: se cliente comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.

Além disso, o banco de destino não pode obrigar o usuário a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou seguro imobiliário, que, segundo Juliana Inhasz, configuram venda casada. De acordo com a professora, o que acontece, muitas vezes, é que as instituições oferecem 'taxas melhores' para clientes que estabelecem relacionamento com a instituição. "Não é uma prática que as instituições deveriam utilizar, mas utilizam", explica. Os bancos de origem também não devem cancelar / esses produtos, previamente contratados, caso o cliente decida realizar a portabilidade do crédito imobiliário.

Quais são os custos para a portabilidade de financiamento imobiliário

As instituições financeiras de origem e de destino do crédito imobiliário não podem cobrar qualquer taxa de transferência. O proprietário do imóvel, porém, precisa estar atento aos custos envolvidos no processo, como o novo contrato de alienação fiduciária ao banco de destino -que pode chegar a custar R$ 3 mil. Outra possibilidade é que o imóvel precise passar por uma avaliação para confirmar seu preço de mercado, o que também tem custos.

Os gastos, porém, são decorrentes de transações cartoriais e não taxas cobradas pelas instituições. Se qualquer cobrança desse tipo ocorrer, o cliente deve procurar o Procon.

Simulação de financiamento imobiliário

Para saber se a portabilidade de fato vai apresentar um custo menor a médio e longo prazo, é preciso negociar com cada instituição desejada e comparar os custos efetivos totais. O primeiro passo pode ser a simulação do financiamento pelos sites dos bancos. O Estado simulou a compra de um imóvel com cálculos nas seguintes condições:

Imóvel usado em São Paulo (SP)

Valor do imóvel: R$ 400 mil

Renda familiar bruta: R$ 9 mil 

Sem uso de recursos do FGTS Impostos como ITBI não foram contabilizados no financiamento

Taxa praticada: taxa balcão (sem qualquer tipo de relacionamento com o banco, como cartão de crédito ou conta salário)

Caixa Econômica

A taxa nominal na Caixa Econômica foi de TR + 9.1098% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,5% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 37,5% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em  R$ 2.664,08 e a última R$ 700,65. 

Bradesco

A taxa nominal no Bradesco foi de TR + 8,5% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,27% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.700,00 e a última não foi fornecida.  

Itaú

A taxa nominal no Itaú foi de TR + 7,45% ao ano, sem fornecimento de juros efetivos ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.389,16  e a última  R$ 760,09 .    

O que é preciso para pedir portabilidade 

CPF;

Telefone;

Proposta de crédito da nova instituição: deve conter taxa de juros anual, nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total (CET), o prazo da operação, o sistema de pagamento e o valor das prestações;

Número do contrato original; 

Três datas de referência para o cálculo do saldo devedor do imóvel; 

Índice de preço ou base de remuneração a ser utilizada na operação de crédito proposta, quando houver;

Endereço da nova instituição

Fonte: Estadão - 09/10/2019

Disputa por crédito imobiliário abre chance para mutuário reduzir parcelas

Publicado em 07/10/2019 , por Tássia Kastner

Novo ciclo de queda da taxa básica de juros e competição entre bancos devem permitir negociação  

Além de inexpressiva na comparação com o volume de novos contratos de financiamento imobiliário, a portabilidade do crédito estagnou no primeiro semestre. Porém, o novo ciclo de queda pronunciada da taxa básica de juros e a competição entre os bancos devem permitir que consumidores consigam reduzir o peso do financiamento da casa própria em suas contas.

Segundo dados do Banco Central, no primeiro semestre deste ano pouco mais de 3.000 pessoas pediram a portabilidade do crédito para outro banco. Dessas, apenas 900 efetivamente foram convertidas em migração.

O volume é uma fração pequena ante as 130 mil novas operações de financiamento realizadas no primeiro semestre deste ano, segundo dados da Abecip (associação das empresas de crédito imobiliário).
A portabilidade depende da queda da Selic —a taxa básica de juros da economia— e do consequente repasse do custo menor pelos bancos.

“A portabilidade foi regulamentada na pior fase para o cliente e na melhor para os bancos. Não tinha para onde portar”, afirma Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos.  

Em julho, o BC iniciou um segundo ciclo de cortes que pode levar os juros básicos para baixo de 5% ao ano. De 2016 ao começo de 2018, as reduções fizeram a Selic cair de 14,25% para 6,5%.

Na esteira desse mais recente ciclo de cortes, Bradesco e Itaú baixaram as taxas que cobravam no financiamento imobiliário para a faixa de 7,5% ao ano + TR (atualmente zerada), em uma nova rodada que pode puxar também os outros bancos.

“Dá para dizer que há relação direta entre os bancos reduzirem taxa e as pessoas portarem”, diz Prata.
O processo de portabilidade tem etapas simples, mas envolve custos e alguma burocracia. Isso acaba sendo um inibidor do mercado.

A parte fácil é pedir ao banco um extrato do saldo devedor, as prestações e o custo efetivo total do financiamento. Com esse documento em mãos, é preciso ir aos bancos concorrentes em busca de uma oferta melhor.

Para Prata, quando a taxa fica 0,50 ponto percentual mais barata, começa a fazer sentido pedir a portabilidade.

Já o professor Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getulio Vargas), diz que a conta varia muito, a depender do valor da prestação e de quantas ainda estão em aberto.

Depois de solicitada a portabilidade, no banco de destino do financiamento, a instituição de origem tem dois dias para transferir o financiamento ou fazer uma contraproposta que reduza o custo.

Os bancos são proibidos de cobrar taxas para essa transferência, mas existem custos que podem ser repassados: abertura de cadastro de crédito e o perito que vai avaliar as condições do imóvel financiado —e que é dado em garantia— estão entre eles.

O CMN (Conselho Monetário Nacional) decidiu, no fim de setembro, que os bancos podem dispensar a contratação desse profissional, mas não está claro se isso de fato ocorrerá.

Por fim, há ainda o custo de averbação na matrícula do imóvel no cartório, que dá a outro banco o imóvel em garantia. “Muita gente mistura custo de cartório com ITBI [o imposto de transferência do imóvel]”, afirma Prata, sobre o medo das pessoas em tentar a portabilidade.

Ele dá o exemplo: em São Paulo, o custo de registro de imóvel no cartório, quando o financiamento é feito, ronda os R$ 2.300 (para unidades entre R$ 265 mil e R$ 530 mil). A averbação sai por cerca de R$ 600.

Já o professor da FGV estima que o custo total da transferência fique ao redor de R$ 5.000, que o consumidor precisa desembolsar na hora. Quanto ao financiamento do imóvel, o banco embute esses custos de cartório no financiamento total.

Para Ajzental, quando ocorre negociação no banco de origem, o crédito não deve migrar. Ele explica: “Por ter a ferramenta de portabilidade, a tendência das taxas de juros é convergir. Ela vai ser perfeita quando ninguém optar pela portabilidade”.

Isso porque, após o pedido, o banco pode fazer uma contraproposta, reduzindo o custo do financiamento sem que o cliente tenha de fazer mais do que barganhar um juro menor com uma oferta da concorrência. E a retenção tende a ocorrer porque os bancos querem justamente a fidelidade do cliente.

Como o financiamento imobiliário tem prazo de cerca de 30 anos, esse consumidor acaba construindo um relacionamento com a instituição financeira: passa a usar a conta, cartões, contrata financiamento de carro. Isso gera outras receitas para o banco.

O crédito imobiliário está justamente entre as linhas em que há maior competição entre os bancos, ao lado do financiamento de veículos e também do crédito consignado. 

Se tornaram ainda mais competitivas durante a crise econômica porque era uma maneira de os bancos continuarem emprestando, mas com risco baixo de calote.

Nos três casos, há uma garantia —o bem ou o salário da pessoa que está tomando o empréstimo. 

Fonte: Folha Online - 06/10/2019