Redução de juros pode dar acesso a crédito imobiliário a 2,8 milhões de famílias

Publicado em 27/11/2019 , por Fernanda Brigatti

Financiamento mais barato depende de Selic baixa e confiança no setor, diz estudo

O novo ciclo de juros básicos mais baixo anima o mercado imobiliário, que começa a ver sinais de recuperação e já faz apostas de resultados melhores para o próximo ano. 

Com o corte na Selic, que atingiu a menor patamar desde 1999, o crédito imobiliário também ficou mais barato, acompanhando as reduções na taxa básica, hoje em 5%. 

Os juros médios do crédito para o setor ficaram, em setembro deste ano, em 8,65% ao ano, batendo a mínima da série histórica do Banco Central.  

A redução desses juros pode permitir a inclusão de milhares de mutuários no sistema de crédito. 

Estudo a ser divulgado nesta terça-feira (26) pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) calcula que a cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, pelo menos 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar esse tipo de crédito.

O cálculo considera o potencial de acesso ao financiamento imobiliárioao reduzir o custo total da operação e o valor da parcela inicial.

Na compra de um imóvel de R$ 300 mil, que atende o segmento chamado de médio alto padrão, o MAP, a Abrainc estima um aumento de 20% no número de famílias elegíveis ao crédito a cada 1% de redução na taxa de juros. 

Atualmente, com os juros na faixa dos 8%, 4,4 milhões de famílias elegíveis a pegar dinheiro emprestado para a compra da casa própria. Em 7%, esse número subiria a 5,3 milhões e chegaria a 7,2 milhões se os juros chegassem a 5%.

Esse segmento é o que registrou o maior avanço (19%) no volume de lançamentos até agosto, último mês do indicador calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Entre as 20 incorporadoras associadas à Abrainc, o Minha Casa Minha Vida ainda é responsável por mais de três quartos dos lançamentos. O mês de agosto foi o melhor desde 2015, “corroborando a alta confiança dos empresários do setor”, diz a associação.

Para a habitação popular, o potencial de inclusão de famílias pode chegar a 2 milhões se houver redução no juros. As famílias elegíveis a conseguir crédito para financiar um imóvel de R$ 150 mi chegariam a 15,1 milhões se as taxas médias saíssem da faixa de 8% e caíssem para 7%.

Na segunda-feira (25), a Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) apresentou os indicadores do terceiro trimestre deste ano e reforçou o otimismo do mercado. Os lançamentos de unidades residenciais cresceram 23,9%, e as vendas, 15,4%, na comparação com o mesmo período em 2018.

O estudo da Abrainc apresenta outros cinco indicadores para demonstrar os motivos para o otimismo do setor, que são os resultados de vendas na região metropolitana de São Paulo, a concessão de alvarás na capital paulista, o resultado do PIB do setor, o volume de crédito imobiliário contratado e a geração de empregos na construção civil, todos em alta.

Em todos os casos, a associação das incorporadoras aponta uma correlação entre os momentos em que o setor reage com as taxas de juros mais baixas.

No caso das vendas de imóveis na região metropolitana, a Abrainc acredita que “o cenário de queda de juros atual será uma grande alavanca para um ciclo de crescimento no mercado imobiliário nos próximos anos.”

Segundo o estudo, ao menos desde janeiro de 2014 o volume de vendas estava em trajetória descendente. A partir do início do ano passado, a curva de imóveis comercializados começa a subir, encontrando o traçado de queda nos juros básicos. 

Em outro indicador, o dos alvarás de construção, a Abrainc diz que o resultado recordista em setembro, com 881 concessões, ocorre na sequência do corte da Selic. Com exceção de dois momentos nos quais houve uma disparada nos pedidos —em 2010, com a mudança de patamar no Minha Casa Minha Vida, e em 2014, antes da entrada em vigor no plano diretor, o volume de autorizações só cresce quando os juros estão em queda. 

A Abrainc considera o resultado dos alvarás um indicador da movimentação do mercado na capital nos próximos anos. O aumento nos últimos meses, diz, é puro, sem fatores externos que tenham turbinado o setor.

O setor da construção civil criou 7,2 mil empregos com carteira assinada em outubro e acumula 124 mil postos de trabalho mantidos desde janeiro. O resultado para o mês é particularmente positivo, quando se considera que houve a manutenção de 560 vagas em 2018 e cortes entre 2012 e 2017.

No setor serviços, o subgrupo que trata da administração de imóveis ficou com saldo positivo em 14 mil empregos. 

Fonte: Folha Online - 26/11/2019

Alta taxa de condomínio leva proprietário a reduzir aluguel

Publicado em 26/11/2019

Pesquisa aponta que, quanto mais caro o condomínio, mais barato tem de ser o valor do aluguel; para especialista, má gestão dos prédios desvaloriza imóveis e encarece taxa

O crescimento das taxas dos condomínios nos bairros de São Paulo assusta quem procura imóveis para comprar ou alugar, mas os altos valores resvalam também no bolso dos proprietários. Em busca de novos inquilinos, os donos vêm baixando os preços dos aluguéis para garantir que a soma dos custos fique dentro do esperado pelos futuros moradores. Os dados são de uma pesquisa da administradora LAR.app, que aponta a má gestão como a principal vilã da cota condominial.

Quanto mais caro for o condomínio, mais barato terá de ser o aluguel. Essa foi a conclusão da pesquisa da LAR.app, que coletou dados de mais de 9.000 imóveis e analisou cerca de 1.500 deles – no centro expandido da capital paulista -, com valores de aluguel entre R$ 2.000 e R$ 5.000. Nesse recorte, para cada R$ 1 a mais no condomínio por unidade (casa ou apartamento), há uma redução de R$ 1,20 a R$ 3,20 no valor dos aluguéis, nas residências que têm entre 75 e 200 metros quadrados, as mais procuradas.

“Quando alguém vai alugar um apartamento, costuma olhar o valor total. A pessoa soma condomínio e aluguel e avalia quanto vai custar para morar ali. Então, dentro desse valor fechado, à medida que o condomínio aumenta, o aluguel precisa diminuir. Trata-se de uma verdadeira ‘conta da ineficiência’, que eleva o valor dos condomínios e deprecia o valor dos aluguéis”, diz o CEO e sócio-fundador da LAR.app, Rafael Lauand.

A origem do problema, segundo ele, está na gestão dos condomínios, que muitas vezes acaba acumulando dívidas atrasadas, problemas de inadimplência e contratos altos. Em vez de reinvestir para valorizar o prédio, diz, acaba depreciando o empreendimento.

“Se o dinheiro não é reinvestido, a taxa do condomínio aumenta e desvaloriza o aluguel. Ao mesmo tempo, o prédio acaba depreciando e isso faz com que o valor do aluguel caia ainda mais. Com anos de má gestão, chega uma hora em que todo o dinheiro que deveria ter sido investido ao longo de 30 anos precisa ser aplicado de uma única vez. Aí o valor do condomínio sai muito do controle”, explica.

Essa relação inversa entre os valores fez com que a aposentada Maria Carmem Reis, de 68 anos, abaixasse o aluguel do apartamento de sua mãe em R$ 1.000. Depois de ficar um ano com o imóvel fechado, ela e a irmã decidiram reduzir o preço e, em cerca de dois meses, conseguiram um novo inquilino para o imóvel de 65 metros quadrados na Vila Olímpia, zona sul de São Paulo.

“Na crise, um apartamento fechado em um condomínio com taxa alta estava difícil de segurar. Limpamos, pintamos, deixamos arrumadinho, mas só conseguimos alugar mesmo quando reduzimos o preço. Hoje cobramos R$ 2.000 de aluguel, o que está bem abaixo para a região, mas resolvemos deixar assim para não sair no prejuízo”, conta.

Com uma taxa condominial que beira os R$ 1.400 por mês, elas optaram por fechar um pacote, em que recebem o valor do aluguel já somado ao do condomínio e acertam a taxa por conta própria. Essa é uma forma de garantir que o pagamento esteja sempre em dia, diz Carmem.

Apesar do valor alto, o condomínio não possui áreas de lazer e piscina, mas a localidade e o número menor de apartamentos – 18 – justificam a taxa, de acordo com a proprietária, que acompanha mensalmente a prestação de contas da administradora.

“Costumo olhar todo mês porque já fui síndica por 16 anos. No caso deste condomínio, vejo que eles conseguem pagar todas as obrigações e quase não sobra dinheiro para um caixa reserva ou reinvestimento extraordinário na estrutura”, afirma.

Participação na gestão

A participação dos moradores nas assembleias e na gestão condominial é a principal forma de conseguir reajustar a cota dos condomínios para que fique mais barata, segundo o especialista em direito imobiliário Luiz Antônio Scavone. Dessa forma, o condômino consegue saber para onde está indo o dinheiro.

“É uma questão de conscientização as pessoas participarem mais da vida do condomínio. Isso também passa pela atualização da legislação para prever a modernização dessa relação, aumentando a possibilidade pelos meios eletrônicos, por exemplo. Falta incentivo e a utilização da internet como um portal da transparência, tanto para acesso dos dados como para realização de assembleias online”, defende.

O rateio mensal dos gastos, segundo Scavone, é calculado por meio das despesas fixas, chamadas de ordinárias, que normalmente são cobradas do inquilino. Incluem manutenções preventivas, compra de produtos de limpeza, salários dos funcionários, impostos, contratos de serviços como de elevador, empresa de portaria, sistemas de segurança e contas de água, luz e gás.

Já as despesas extraordinárias, normalmente não previstas no orçamento – como obras de última hora -, ficam sob a responsabilidade do proprietário.

Prédio novo versus prédio velho

Para o CEO da LAR.app, em uma comparação entre condomínios com serviços e infraestrutura similares, os mais novos tendem a ter taxas mensais mais baratas do que os mais antigos, justamente por não acumularem manutenções por fazer ou contas atrasadas por problemas de gestão.

Um ponto importante, no entanto, é que nem sempre o valor anunciado no momento de entrega da construtora é o que vigora ao longo dos anos, explica a síndica profissional Roberta Migliolo. No início, diz ela, é possível cobrar o básico porque o prédio está novo, mas com o tempo outras manutenções precisam entrar na conta.

“O que costumo fazer em prédios novos é estar sempre atenta ao que é direito do morador, ao que é responsabilidade minha e ao que ainda é dever da construtora. Se a gente estiver de olho no tempo de garantia e souber identificar quais reparos ou investimentos são deveres da empresa, dá para economizar acionando a garantia. Outra estratégia é ter como prerrogativa a economia para o longo prazo”, conta ela, que gere três condomínios na Lapa, zona oeste da cidade

Fonte: Estadão - 25/11/2019