Caixa reduz taxa mínima de juros a crédito imobiliário para 6,75%

Publicado em 31/10/2019

Novas condições valem para novos contratos a partir de 6 de novembro

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta quarta-feira (30) a redução das taxas de juros cobradas no financiamento da casa própria, mais uma vez acirrando a concorrência dos bancos pelo crédito imobiliário. 

O banco, que detém cerca de 70% do crédito habitacional do país, reduziu a taxa mínima do juro de 7,5% para 6,75% mais TR (Taxa Referencial, hoje zerada). A máxima recuou de 9,5% para 8,5% mais TR. As novas condições valem para novos contratos a partir da próxima quarta-feira (6).

Na prática, a taxa mínima costuma ser restrita a uma parcela reduzida de clientes, geralmente funcionários públicos que recebem o salário no banco.

Esta é a terceira redução da taxa de juros promovida pelo banco estatal neste ano. No começo de outubro, a Caixa anunciou a redução de até 1 ponto percentual das taxas de juros para os financiamentos imobiliários com recursos da poupança. Neste caso, o banco público reagia a uma iniciativa dos pares privados Itaú e Bradesco. 

Em junho, o banco já havia anunciado outra redução de até 1,25 ponto percentual nas taxas, além de alternativas para renegociação de contratos habitacionais para pessoa física, ainda vigentes.

Em agosto, o banco também lançou uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria. Desde que foi anunciada, a taxa foi mantida nessa modalidade.

Com a redução em vigor a partir da próxima semana, das duas modalidades de financiamento da Caixa devem ter custo muito semelhante. Com a inflação para o ano estimada ao redor de 3,70%, o crédito mais barato pelo IPCA custaria 6,65% ao ano. O custo fixo varia entre 2,95% e 4,95% ao ano.

Trabalhadores do setor privado têm juros a partir de 3,25% pela nova modalidade. Nos dois casos, o teto é 4,95%, para clientes que não têm relacionamento com a Caixa --como recebimento de salário, por exemplo.

Entre os bancos privados, o juro mais barato atualmente é o do Bradesco, que cobra a partir de 7,30% + TR desde o começo de outubro, uma resposta à decisão do Itaú de cortar a taxa para a partir de 7,45% + TR.

A disputa no crédito imobiliário tem crescido entre os grandes bancos, que apostam na linha com garantia para ampliar a oferta de crédito com controle no risco de calotes.

Fonte: Folha Online - 30/10/2019

Imóveis no Salão da Caixa a partir de R$ 125,9 mil

Publicado em 25/10/2019 , por Marina Cardoso

Haverá descontos de até R$ 60 mil e um ano de condomínio grátis  

Rio - Realizar o sonho da casa própria está vez mais próximo para os cariocas. O Rio recebe entre a próxima sexta-feira e domingo o Salão de Imóveis da Caixa, no estacionamento do Shopping Nova América, em Del Castilho. O evento reunirá 15 mil unidades à venda em todo o estado. Os preços são a partir de R$ 125,9 mil. Estarão em oferta imóveis na planta, em construção e prontos para morar, além de unidades via leilão. Será possível obter descontos a partir de R$ 60 mil, ITBI e registro grátis e até um ano de condomínio já quitado. Também será ofertada cota de 90% para repasse de unidades financiadas pela Caixa.

Os juros são a partir de 7,50% ao ano mais TR ou a partir de 2,95% mais mais a variação da inflação pelo IPCA.

A MRV, por exemplo, participa do Salão de imóveis com 1,4 mil unidades. As ofertas têm o valor inicial de R$ 147,9 mil, com entrada em até 72 vezes, ITBI e registro grátis. Além disso, quem comprar unidade pronta terá um ano de condomínio pago. Há empreendimentos no Engenho de Dentro, Campo Grande, Santa Cruz, Colégio e Piedade.

Ao fechar com a MRV no salão, os compradores ganham ainda R$ 1,5 mil em Dotz para comprar geladeira, fogão ou forno de micro-ondas para a casa nova. 

A CAC Engenharia levará oito empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3 do programa). Serão mais de 1,5 mil unidades com preços a partir de R$ 125,9 mil, localizados em Nova Iguaçu, Mesquita, Belford Roxo e São Gonçalo. Há unidades na planta e em construção.

"Quem fechar negócio no evento não vai se preocupar com ITBI e registro, pois a empresa vai bancar a documentação. A economia chega a R$ 10 mil para o cliente", afirma Bruno Teodoro, gerente comercial da CAC.

A Direcional Engenharia terá 18 empreendimentos em Jacarepaguá, Itanhangá, Guaratiba, Santa Cruz, Campo Grande e em Belford Roxo, São Gonçalo e Itaboraí. Com unidades a partir de R$ 128 mil, serão cerca de 1,7 mil imóveis. A Riviera estará com o Central Park Riviera (Caxias). Quem fechar negócio pagando à vista terá 20% de desconto. Imóveis a partir de R$ 144 mil. 

Mais imóveis que serão oferecidos

Para quem não quer esperar até o Salão de Imóveis, a Cury oferece antecipadamente descontos a partir de R$ 60 mil, escritura grátis e piso laminado nos quartos em imóveis em bairros como Piedade, Jacarepaguá Campo Grande. A Novolar estará presente com três imóveis em Jacarepaguá, Irajá e Santa Cruz, a partir de R$ 139 mil. O cliente que adquirir unidade ganhará armário na cozinha, entrada em 60 meses, ITBI e registro grátis ou descontos de R$ 10 mil.

Também terá imóveis via leilão. A Investmais vai ofertar unidades retomadas pela Caixa, localizadas em vários bairros do Rio, com possibilidade de financiar em até 420 meses e em algumas unidades usar o FGTS.

Fora do MCMV, a Avanço Realizações Imobiliárias lança sábado o Park View Comfort Homes, em Barra Bonita, no Recreio.

Fonte: O Dia Online - 24/10/2019

Portabilidade de financiamento imobiliário: entenda as regras, os custos e confira uma simulação

Publicado em 10/10/2019 , por Ana Luiza de Carvalho

Com queda da Selic, bancos têm competido com sucessivos cortes de juros imobiliários; entenda quando vale a pena fazer portabilidade da dívida

A Caixa anunciou nesta terça-feira, 08, mais uma redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. De acordo com as novas regras, a taxa nominal da instituição deve variar entre 7,5% e 9,5% ao ano. O valor dos contratos indexados será acrescido ainda da Taxa Referencial (TR) que, atualmente, está zerada.

Os novos contratos da Caixa terão queda de 1 ponto porcentual nos juros, já que os contratos da estatal tinham taxa mínima de 8,5% ao ano. As novas regras entram em vigor a partir do próximo dia 14 e já é possível checar as novas condições de financiamento no simulador imobiliário da Caixa.

Os cortes dos juros imobiliários acompanham a queda da Taxa Selic, que está em 5,5% ao ano, com expectativa de alcançar 4,75% no fim de 2019. Nas últimas semanas, vários bancos têm reduzido os > Para pedir portabilidade de financiamento imobiliário, é preciso estar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET) e não apenas às taxas de juros nominais Foto: Chico Lelis/Estadão / encargos. O Itaú foi o primeiro a comunicar redução nos juros, e a taxa chegou a 7,45%. Já o Bradesco reduziu os juros para 7,3% ao ano, o que representa atualmente a menor taxa praticada pelo mercado.

Em meio aos cortes, quem tem um financiamento imobiliário pode se perguntar se possui as melhores condições de crédito disponíveis no mercado. De acordo com a professora de finanças do Insper Juliana Inhasz, é preciso estar atento às taxas praticadas pelas instituições concorrentes e, dependendo do caso, é vantajoso pedir uma portabilidade de financiamento -ou seja, levar a dívida para outro banco.

A longo prazo, segundo a professora, a tendência é que os valores se tornem similares. "É de se esperar que todo mundo comece a reduzir os juros e não teremos taxas muito altas ou muito baixas, então não vai fazer sentido fazer uma migração", explica.

Até lá, porém, é preciso observar as taxas nominais e também outros fatores que influenciam que os custos do financiamento imobiliário. Entenda como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário e como saber quando vale a pena:

Como saber se a portabilidade de financiamento imobiliário vale a pena?

Juliana Inhasz explica que muitas vezes, não é preciso fazer portabilidade para conseguir taxas mais atrativas. De acordo com ela, o banco de origem pode oferecer juros melhores ao ser confrontado pelo cliente. “As instituições não gostam de perder esse tipo de financiamento porque tem risco baixo e é de longo prazo, então cria possibilidade de fluxo de caixa e planejamento para os bancos”, explica Inhasz. Nesse caso, não se trataria de uma portabilidade dentro da mesma instituição, mas apenas uma renegociação da dívida.

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas Sérgio Cano lembra ainda que o financiamento habitacional abre o canal de diálogo para venda de outros produtos. "O banco tem a oportunidade de fazer um relacionamento de longo prazo e oferecer previdência, seguros e cartão de crédito", explica.

Para saber se vale a pena levar o financiamento para outra instituição financeira, é preciso se atentar ao chamado Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. O cálculo inclui, além da taxa de juros praticada pelo banco, seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento.

Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas. “Essas taxas têm um impacto importante na prestação, porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica Sérgio Cano.

Quais as regras da portabilidade de financiamento imobiliário 

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do Banco Central. De acordo com a norma, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento. Já o valor da prestação pode ser alterado, mediante autorização expressa do cliente.

A instituição de destino é a responsável por recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo e o cliente tem até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo é o mesmo para que o banco de origem repasse os dados do financiamento para a nova instituição. As regras do contrato devem permanecer as mesmas: se cliente comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.

Além disso, o banco de destino não pode obrigar o usuário a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou seguro imobiliário, que, segundo Juliana Inhasz, configuram venda casada. De acordo com a professora, o que acontece, muitas vezes, é que as instituições oferecem 'taxas melhores' para clientes que estabelecem relacionamento com a instituição. "Não é uma prática que as instituições deveriam utilizar, mas utilizam", explica. Os bancos de origem também não devem cancelar / esses produtos, previamente contratados, caso o cliente decida realizar a portabilidade do crédito imobiliário.

Quais são os custos para a portabilidade de financiamento imobiliário

As instituições financeiras de origem e de destino do crédito imobiliário não podem cobrar qualquer taxa de transferência. O proprietário do imóvel, porém, precisa estar atento aos custos envolvidos no processo, como o novo contrato de alienação fiduciária ao banco de destino -que pode chegar a custar R$ 3 mil. Outra possibilidade é que o imóvel precise passar por uma avaliação para confirmar seu preço de mercado, o que também tem custos.

Os gastos, porém, são decorrentes de transações cartoriais e não taxas cobradas pelas instituições. Se qualquer cobrança desse tipo ocorrer, o cliente deve procurar o Procon.

Simulação de financiamento imobiliário

Para saber se a portabilidade de fato vai apresentar um custo menor a médio e longo prazo, é preciso negociar com cada instituição desejada e comparar os custos efetivos totais. O primeiro passo pode ser a simulação do financiamento pelos sites dos bancos. O Estado simulou a compra de um imóvel com cálculos nas seguintes condições:

Imóvel usado em São Paulo (SP)

Valor do imóvel: R$ 400 mil

Renda familiar bruta: R$ 9 mil 

Sem uso de recursos do FGTS Impostos como ITBI não foram contabilizados no financiamento

Taxa praticada: taxa balcão (sem qualquer tipo de relacionamento com o banco, como cartão de crédito ou conta salário)

Caixa Econômica

A taxa nominal na Caixa Econômica foi de TR + 9.1098% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,5% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 37,5% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em  R$ 2.664,08 e a última R$ 700,65. 

Bradesco

A taxa nominal no Bradesco foi de TR + 8,5% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,27% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.700,00 e a última não foi fornecida.  

Itaú

A taxa nominal no Itaú foi de TR + 7,45% ao ano, sem fornecimento de juros efetivos ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.389,16  e a última  R$ 760,09 .    

O que é preciso para pedir portabilidade 

CPF;

Telefone;

Proposta de crédito da nova instituição: deve conter taxa de juros anual, nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total (CET), o prazo da operação, o sistema de pagamento e o valor das prestações;

Número do contrato original; 

Três datas de referência para o cálculo do saldo devedor do imóvel; 

Índice de preço ou base de remuneração a ser utilizada na operação de crédito proposta, quando houver;

Endereço da nova instituição

Fonte: Estadão - 09/10/2019

Disputa por crédito imobiliário abre chance para mutuário reduzir parcelas

Publicado em 07/10/2019 , por Tássia Kastner

Novo ciclo de queda da taxa básica de juros e competição entre bancos devem permitir negociação  

Além de inexpressiva na comparação com o volume de novos contratos de financiamento imobiliário, a portabilidade do crédito estagnou no primeiro semestre. Porém, o novo ciclo de queda pronunciada da taxa básica de juros e a competição entre os bancos devem permitir que consumidores consigam reduzir o peso do financiamento da casa própria em suas contas.

Segundo dados do Banco Central, no primeiro semestre deste ano pouco mais de 3.000 pessoas pediram a portabilidade do crédito para outro banco. Dessas, apenas 900 efetivamente foram convertidas em migração.

O volume é uma fração pequena ante as 130 mil novas operações de financiamento realizadas no primeiro semestre deste ano, segundo dados da Abecip (associação das empresas de crédito imobiliário).
A portabilidade depende da queda da Selic —a taxa básica de juros da economia— e do consequente repasse do custo menor pelos bancos.

“A portabilidade foi regulamentada na pior fase para o cliente e na melhor para os bancos. Não tinha para onde portar”, afirma Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos.  

Em julho, o BC iniciou um segundo ciclo de cortes que pode levar os juros básicos para baixo de 5% ao ano. De 2016 ao começo de 2018, as reduções fizeram a Selic cair de 14,25% para 6,5%.

Na esteira desse mais recente ciclo de cortes, Bradesco e Itaú baixaram as taxas que cobravam no financiamento imobiliário para a faixa de 7,5% ao ano + TR (atualmente zerada), em uma nova rodada que pode puxar também os outros bancos.

“Dá para dizer que há relação direta entre os bancos reduzirem taxa e as pessoas portarem”, diz Prata.
O processo de portabilidade tem etapas simples, mas envolve custos e alguma burocracia. Isso acaba sendo um inibidor do mercado.

A parte fácil é pedir ao banco um extrato do saldo devedor, as prestações e o custo efetivo total do financiamento. Com esse documento em mãos, é preciso ir aos bancos concorrentes em busca de uma oferta melhor.

Para Prata, quando a taxa fica 0,50 ponto percentual mais barata, começa a fazer sentido pedir a portabilidade.

Já o professor Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getulio Vargas), diz que a conta varia muito, a depender do valor da prestação e de quantas ainda estão em aberto.

Depois de solicitada a portabilidade, no banco de destino do financiamento, a instituição de origem tem dois dias para transferir o financiamento ou fazer uma contraproposta que reduza o custo.

Os bancos são proibidos de cobrar taxas para essa transferência, mas existem custos que podem ser repassados: abertura de cadastro de crédito e o perito que vai avaliar as condições do imóvel financiado —e que é dado em garantia— estão entre eles.

O CMN (Conselho Monetário Nacional) decidiu, no fim de setembro, que os bancos podem dispensar a contratação desse profissional, mas não está claro se isso de fato ocorrerá.

Por fim, há ainda o custo de averbação na matrícula do imóvel no cartório, que dá a outro banco o imóvel em garantia. “Muita gente mistura custo de cartório com ITBI [o imposto de transferência do imóvel]”, afirma Prata, sobre o medo das pessoas em tentar a portabilidade.

Ele dá o exemplo: em São Paulo, o custo de registro de imóvel no cartório, quando o financiamento é feito, ronda os R$ 2.300 (para unidades entre R$ 265 mil e R$ 530 mil). A averbação sai por cerca de R$ 600.

Já o professor da FGV estima que o custo total da transferência fique ao redor de R$ 5.000, que o consumidor precisa desembolsar na hora. Quanto ao financiamento do imóvel, o banco embute esses custos de cartório no financiamento total.

Para Ajzental, quando ocorre negociação no banco de origem, o crédito não deve migrar. Ele explica: “Por ter a ferramenta de portabilidade, a tendência das taxas de juros é convergir. Ela vai ser perfeita quando ninguém optar pela portabilidade”.

Isso porque, após o pedido, o banco pode fazer uma contraproposta, reduzindo o custo do financiamento sem que o cliente tenha de fazer mais do que barganhar um juro menor com uma oferta da concorrência. E a retenção tende a ocorrer porque os bancos querem justamente a fidelidade do cliente.

Como o financiamento imobiliário tem prazo de cerca de 30 anos, esse consumidor acaba construindo um relacionamento com a instituição financeira: passa a usar a conta, cartões, contrata financiamento de carro. Isso gera outras receitas para o banco.

O crédito imobiliário está justamente entre as linhas em que há maior competição entre os bancos, ao lado do financiamento de veículos e também do crédito consignado. 

Se tornaram ainda mais competitivas durante a crise econômica porque era uma maneira de os bancos continuarem emprestando, mas com risco baixo de calote.

Nos três casos, há uma garantia —o bem ou o salário da pessoa que está tomando o empréstimo. 

Fonte: Folha Online - 06/10/2019