O que é contrato de locação, e sua finalidade.
A locação de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art.
565 do
CC).
Quanto à natureza jurídica do contrato de locação de coisas, esta possui as seguintes características:
– Contrato bilateral ou sinalagmático, uma vez que traz obrigações recíprocas.
– O contrato é oneroso, pela presença de remuneração (aluguel).
– Contrato comutativo, pois as partes já sabem quais são as prestações.
– Contrato consensual, eis que se aperfeiçoa com a manifestação de vontades.
– Contrato informal e não solene, pois não é necessária escritura pública ou forma escrita, como regra geral.
– Trata-se de típico contrato de execução continuada (ou de trato sucessivo), uma vez que o cumprimento se protrai no tempo na maioria das hipóteses fáticas.
O CC/2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei
8.245/1991 (Lei de Locações). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel.
Desse modo, se o imóvel for destinado para a residência, indústria, comércio ou prestações de serviços, será regido pela lei especial. Se for destinado para outros fins, caso da agricultura, a pecuária e o extrativismo pode incidir o
Estatuto da Terra (Lei
4.504/1964) ou o
Código Civil. O art. 1.º da Lei de Locações exclui alguns imóveis do seu âmbito de aplicação, a saber:
a) Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público: a esses bens devem ser aplicados o Decreto-lei
9.760/1946 e a Lei
8.666/1993 (
Lei de Licitações).
b) Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos: a locação desses bens deverá ser regida pelo
Código Civil.
c) Espaços publicitários, ou outdoors: sobre eles incidem as regras do
Código Civil.
d) Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): sobre esses bens aplicam-se as regras do
Código Civil. Alguns defendem a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor, eis que há uma prestação de serviço, tese com a qual se concorda.
e) Arrendamento Mercantil ou
leasing: deve ser aplicada a Lei
6.099/1974, para fins tributários, e resoluções do Banco Central do Brasil (BACEN).
Portanto, o que se percebe é que o
Código Civil tem aplicação bem reduzida em relação aos imóveis. No que concerne à locação de bens móveis é que se percebe a sua normal incidência. A presente obra somente analisará a locação regida pela atual codificação, eis que a Lei
8.245/1991 foge desta proposta bibliográfica, que tem como cerne fundamental o
Código Civil de 2002.
O que diferencia o contrato de locação do contrato de empréstimo, particularmente em relação ao comodato, é a presença de remuneração, o que não ocorre no último. Ademais, caso o contrato se referisse a bem fungível, a hipótese seria de mútuo. No entanto, em certas hipóteses, bens fungíveis poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam velostentationem, como no caso em que o locador cede ao locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que sirvam de ornamentação em uma festa.
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que é um contrato consensual e informal. O prazo da locação pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se fixar no instrumento. No silêncio das partes, deve-se concluir que o prazo é indeterminado.
Cumpre analisar os deveres das partes na locação. Como deveres que lhe são inerentes, o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa, com todas as suas pertenças e em condições de ser utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do pactuado (art.
566,
I e
II, do
CC). Se houver desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis.
Ocorrendo deterioração da coisa durante o prazo da locação e não havendo qualquer culpa do locatário, poderá este pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe sirva mais (art.
567 do
CC). Isso porque, como se sabe, a coisa perece para o dono (
res perit domino), regra que é retirada da teoria geral das obrigações. Aplicando bem a norma a uma locação de equipamentos, cumpre colacionar decisão do Tribunal de Minas Gerais:
Ação de anulação de título cambial c/c indenização por danos materiais e morais. Locação de bens móveis. Equipamento com defeito. Plano de contingência para conclusão dos serviços. Redução proporcional da locação. Danos materiais e Morais não provados. Diante do descumprimento parcial do contrato, em razão da locação do equipamento com defeito, em observância ao princípio geral de conservação dos contratos, mister se faz reduzir proporcionalmente as prestações, conforme autoriza o disposto no art.
567 do
Código Civil. A ausência de comprovação da efetiva ocorrência dos danos materiais e morais não autoriza à concessão da respectiva indenização” (TJMG, Apelação Cível 1.0079.04.144899-8/0011, Contagem, 16.ª Câmara Cível, Rel. Des. Wagner Wilson, j. 11.02.2009, DJEMG 13.03.2009).
Como outro dever que lhe é inerente, o locador deve resguardar o locatário contra as turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as competentes ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Também responderá o locador por eventuais vícios e defeitos que acometem a coisa (art.
568 do
CC). Os vícios referenciados são os redibitórios ou, eventualmente, os de produto, caso a relação jurídica seja caracterizada como de consumo, como é a situação de uma locação de veículo para um período de férias.
O art.
569 do
CC/2002 traz as obrigações legais do locatário, comuns a todos que assumem essa condição, a saber:
• Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa como se sua fosse.
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar, sob pena de caracterização do inadimplemento contratual.
• Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, que se pretendam fundadas de direito.
• Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.
Em casos tais, se o locatário desrespeitar um dos seus deveres, caberá a rescisão do contrato, por parte do locador, sem prejuízo das perdas e danos (resolução por inexecução voluntária).
Eventualmente, empregando o locatário a coisa em uso diverso do que consta do instrumento ou mesmo tendo em vista a destinação normal da coisa e vindo esta a se deteriorar, mais uma vez poderá o locador pleitear a rescisão do contrato por resolução, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (art.
570 do
CC).
Superado esse ponto, duas regras importantes que constam do art.
571 do
CC devem ser estudadas. A primeira é que se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. Como segunda regra, dispõe o comando legal que o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que restar para o seu término.
Em complemento, o art.
572 do
CC, em total sintonia com a redução da cláusula penal (art.
413 do
CC) e com o princípio da função social do contrato, enuncia que se a multa ou a obrigação de pagar aluguel pelo tempo que restar para o término do contrato constituir uma indenização excessiva, será facultado ao juiz reduzi-la em bases razoáveis. Isso, se o contrato prever tal pagamento como forma de multa ou cláusula penal.
Sendo esse último artigo norma de ordem pública, não cabe sua renúncia, por força do instrumento contratual. Entretanto, há um grande problema no art.
572 do
CC. Isso porque o dispositivo menciona que “será facultado ao juiz fixá-lo em bases razoáveis”, enquanto o art.
413 do
CC enuncia que a “penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz”. Pelo primeiro comando, há uma faculdade, pelo segundo, um dever, o que inclui a redução da multa de ofício pelo juiz.
Na verdade, como o art.
572 do
CC é norma especial, deve ser aplicado para a locação de coisas que segue a codificação privada. Para os demais casos deve ser aplicado o art.
413 do
CC, particularmente para aqueles envolvendo a locação de imóvel urbano, complementando a regra do art. 4.º da Lei de Locação. Nesse sentido, estabelece o Enunciado n. 357 do CJF/STJ, da IV Jornada de Direito Civil: “O art.
413 do
Código Civil é o que complementa o art.
4.º da Lei
8.245/1991. Revogado o Enunciado n. 179 da III Jornada”.
Superado esse ponto, sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o término do prazo estipulado e independentemente de qualquer notificação ou aviso. Percebe-se, portanto, que a codificação adota, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, ou seja, aquela sem fundamento sem qualquer motivo (art.
573 do
CC). A hipótese é de resilição unilateral, pois a lei reconhece esse direito potestativo de extinguir o contrato à parte contratual (art.
473, caput, do
CC).
Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia) – resilição unilateral.
Não sendo a coisa devolvida, pagará o locatário, enquanto estiver na sua posse, o aluguel que o locador arbitrar na notificação, respondendo também por eventuais danos que a coisa venha a sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art.
575 do
CC.
De acordo com o art.
575,
parágrafo único, do CC, se o aluguel arbitrado pelo locador quando da notificação for excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo como parâmetro o seu intuito de penalidade. Em suma, a fixação do aluguel pelo locador deve ser pautada pela boa-fé. Mais uma vez, percebe-se a possibilidade de controle da multa pelo magistrado, havendo um poder e não um dever, ao contrário do que consta do art.
413 do
Código Civil. Entretanto, repise-se, trata-se de norma especial que deve ser aplicada para os casos em questão, envolvendo a locação de coisas do
Código Civil.
Sendo alienada a coisa, o novo proprietário não será obrigado a respeitar o contrato. Isso, a não ser que o contrato esteja em sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de alienação, a constar do Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos (art.
576, caput e § 1.º, do CC). A nova redação do dispositivo confirma o teor da Súmula 442 do STF, segundo a qual: “A inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”.
Para os casos envolvendo imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel (art.
576,
§ 2.º, do
CC).
Falecendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a seus herdeiros, o que comprova que o contrato não tem natureza personalíssima ou
intuitu personae no que se refere à questão sucessória. Nesse âmbito, o contrato é considerado como impessoal (art.
577 do
CC).
Por fim, quanto às benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Em relação às benfeitorias úteis, o locatário só terá direito de retenção se forem autorizadas (art.
578 do
CC). É muito pertinente verificar o teor da Súmula 158 do STF, segundo a qual: “Salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locatário”. Mais recentemente, o STJ editou a Súmula 335, também aplicável à locação de imóveis regida pelo
Código Civil, a saber: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Das demais Exigências
As obrigações do locador e do locatário estão relacionadas nos arts. 22 e 23 da lei em epígrafe. Dispõe o art.
83 da
Lei do Inquilinato, que acrescentou o § 4º ao art.
24 da Lei n.
4.591/64, que o locatário poderá votar em assembleia geral que envolva despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador a ela não comparecer. O advento do
Código Civil de 2002, que regulou a instituição e as normas de uso do condomínio edilício, importou, todavia, na revogação do aludido art. 24, não mais existindo, por essa razão, a mencionada prerrogativa, que a lei das locações concedia ao locatário.
O locador só pode exigir do inquilino as seguintes modalidades de garantia: a) caução, que pode ser em bens móveis ou imóveis, em títulos e ações e em dinheiro, não podendo, neste último caso, exceder o equivalente a três meses de aluguel; b) fiança; e c) seguro de fiança locatícia. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locação (arts. 37, parágrafo único, e 38). Assim, “é nula de pleno direito a fiança, ainda que lavrada em documento separado, se no contrato de locação houve previsão de caução em dinheiro”, note o julgado:
“Confirmada a existência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação e tendo o locador já recebido o valor caucionado, torna-se irretorquível a conclusão de que o depósito em caução deve prevalecer” (2º TACSP, Ap. 267.949, 3ª Câm., rel. Juiz Melo Júnior).
Dispõe o art.
39 da Lei n.
8.245/91, com a redação dada pela Lei n.
12.112, de 9-12-2009, que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Por outro lado, a Lei n.
12.112/2009 introduziu, no art. 40 da mencionada
Lei do Inquilinato, o inciso X, assegurando ao fiador, depois de prorrogada a locação por prazo indeterminado, o direito de notificar ao locador sua intenção de desonerar-se da obrigação, ficando, neste caso, obrigado ainda por cento e vinte dias após a notificação. O inciso II do referido art. 40 também sofreu alteração para permitir que o proprietário do imóvel exija novo fiador, caso o anterior ingresse no regime de recuperação judicial. Pretende-se, com isso, aumentar as garantias do locador e exonerar da obrigação a empresa fiadora que esteja passando por crise econômico-financeira.
Foi acrescentado, ainda, pela Lei n.
12.112/2009, parágrafo único ao art.
40 da Lei n.
8.245/91 para possibilitar ao locador notificar o locatário a apresentar “nova garantia locatícia no prazo de trinta dias”, nos casos especificados nos incisos do aludido dispositivo legal, “sob pena de desfazimento da locação”.
Constitui contravenção penal a exigência de pagamento antecipado do aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada, ou se a locação não estiver assegurada por qualquer das referidas espécies de garantia, caso em que poderá o locador exigir do locatário o pagamento antecipado, até o sexto dia útil ao mês vincendo (LI, arts. 20, 42 e 43). Não precisa, pois, aguardar o decurso do mês. Em se tratando de locação de temporada, o art.
49 da
Lei do Inquilinato estipula que o preço da locação pode ser pago não apenas antecipadamente, como de uma só vez. Já se decidiu que, pela índole da locação, também é possível o aumento mensal do preço. Assim sendo, já houve o seguinte julgado:
“Elemento essencial da locação por temporada é o prazo não superior a noventa dias (art.
48, da Lei n.
8.245/91). A celebração sucessiva de contratos de locação ‘por temporada’, relativa ao mesmo imóvel, sem qualquer intervalo, evidencia tentativa de fraude aos preceitos legais, de ordem pública, com o indisfarçável objetivo de o locador, fugindo da locação residencial ordinária, obter o pagamento antecipado do aluguel de três meses e reajustar, trimestralmente, o valor locativo, ao seu exclusivo talante. Prorrogação do contrato por prazo indeterminado e improcedência do pedido de despejo fundado no término do prazo” (TJDF, Ap. 3411694/DF, 2ª T., rel. Des. Edson Smaniotto, j. 8-5-1995).
Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e seus acessórios. Nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a inicial cálculo discriminado do valor do débito. O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis que se vencerem até a data do pagamento, multas, juros, custas e honorários de advogado (LI, art. 62, I e II, com a redação dada pela Lei n.
12.112, de 9-12-2009).
Observa-se que o locatário e o fiador têm o mesmo prazo de quinze dias para evitar a rescisão do contrato. Não mais se pede autorização para pagar, como previa a redação original do inciso
II do art.
62 da
Lei do Inquilinato, mas, sim, efetua-se o pagamento, no aludido prazo, do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Não se admitirá emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Essa é a redação do
parágrafo único do art.
62 da
Lei do Inquilinato, introduzido pela referida Lei n.
12.112, de 9-12-2009, e que restringe a possibilidade de purgação da mora. Antes dessa alteração, o locatário somente ficaria inibido de purgá-la se já o tivesse feito por duas vezes, nos doze meses anteriores à propositura da ação de despejo.
A Lei n.
12.112/2009 ampliou a possibilidade de despejo por medida liminar, independentemente de oitiva do locatário. Com efeito, foram acrescidos quatro incisos ao § 1º do art. 59, ou seja, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: “VI — o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII — o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII — o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX — a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Para amenizar o rigor do disposto no inciso IX do § 1º do art. 59, supratranscrito, a citada Lei n.
12.112/2009 acrescentou a este dispositivo o § 3º, dispondo que, “no caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62”.
Os aluguéis devidos pelo locatário são aqueles vencidos e não pagos até a imissão do locador na posse do imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locação “somente é rescindido com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupação do imóvel, fato que não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais” (TJMG, Ap. 1.0069.04.012876-6/001-Belo Horizonte, 17ª Câm. Civ., DJE, 18-5-2006.).
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária (LI, art. 63, com a redação dada pela Lei n.
12.112/2009). Esse prazo, todavia, poucas vezes será observado, em razão da nova redação conferida à alínea b do § 1º do art. 63 pela Lei n. 11.112/2009, pois tanto para os despejos decretados com fundamento no art. 9º como para os decretados no § 2º do art. 46 o prazo para a desocupação voluntária será de apenas quinze dias.
Imposto, quem paga?
Este é um daqueles casos em que saber o que significa a sigla dá a pista da resposta: IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Como esse imposto se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono" e é exatamente isso o que dizem a
Constituição Federal e o
Código Tributário Nacional.
Fixada essa certeza, vem a segunda dúvida: o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino? Pode. A autorização para isso está na Lei das Locações. Menciono as várias legislações, exatamente, para deixar claro que existem dois relacionamentos bem diferentes.
O primeiro, de natureza tributária, é a relação entre o proprietário e a prefeitura, que cobra o imposto (há quem diga que, se fosse bom, chamaria "voluntário") pela simples circunstância de ele ser dono do imóvel urbano (se o imóvel fosse rural, o imposto seria o
ITR -
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural- e o credor seria a União).
A segunda relação, de natureza civil, existe entre o proprietário e o seu inquilino, sem qualquer participação da prefeitura. Mas, para que o inquilino pague o IPTU, isso deve estar claramente previsto em um contrato. Insisto: locatário somente deve pagar o IPTU se esta obrigação estiver expressa no contrato de locação. Diante do que foi apresentado até aqui ficou demonstrado que a responsabilidade tributária deve decorrer da lei. Sendo assim, um contrato celebrado entre o locador e o locatário não tem o condão de modificar a definição legal do sujeito passivo de uma obrigação tributária. Esta é a conclusão que se extrai do art.
123 do
CTN, in
verbis:
Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.
Assim sendo, se nada constar do contrato (ou, ainda, se o contrato for verbal e, portanto, não existe nenhuma previsão registrada), o proprietário pagará normalmente o imposto, não podendo cobrar o valor do locatário.
Contudo, mesmo que a obrigação de o locatário pagar o valor do imposto conste do contrato, o locador deve tomar o cuidado de ele mesmo pagar para a prefeitura (quitar o carnê) e, em seguida, cobrar do locatário. Para isso, basta inserir o valor no "aviso de cobrança".
A razão dessa cautela é apenas uma: se, embora obrigado pelo contrato, o locatário não pagar o IPTU, quem sofrerá a execução judicial (fatalmente promovida pela prefeitura) será o proprietário, que findará gastando tempo e dinheiro para liquidar esse problema.
Finalmente, se o locatário não fizer o pagamento, o locador poderá promover uma "ação de despejo por falta de pagamento" e, de duas uma: ou o locatário finalmente pagará o valor devido, ou ocorrerá o despejo.
