Qual é o melhor investimento para aposentadoria? Veja simulações

Publicado em 04/04/2018 , por Sílvio Guedes Crespo

Qual é o melhor investimento para aposentadoria?”. Essa é uma das perguntas que eu mais recebo.

E a resposta é: depende.

Depende do quanto você está disposto a correr riscos. Depende de quando você quer começar a usufruir do seu dinheiro. E depende também de quanto dinheiro você tem para investir.

Preparei os dados sobre isso e vou apresentar na Semana da Aposentadoria. Mas por enquanto vou adiantar alguns deles aqui no Estadão.

Abaixo, você vai ver simulações com três tipos de investimentos que podem ser (e muitas vezes são) usados para juntar uma reserva de aposentadoria. Vale dizer que esses três tipos têm níveis de risco diferentes. Explico melhor em cada um dos itens abaixo.

TESOURO DIRETO

Dos três tipos de investimento para aposentadoria que vou analisar neste artigo, o Tesouro Direto é o mais seguro deles. Se você investe em um título e espera até o fim (até a chamada “data de vencimento”), a chance de você perder dinheiro é praticamente zero.

Então  vamos à simulação:

– Investindo R$ 500 por mês no título Tesouro IPCA+;

– Durante 30 anos;

– Você acumula aproximadamente R$ 319 mil;

– E poderá fazer retiradas de R$ 1.323 por mês durante os 35 anos seguintes.

Talvez você olhe para esses números e pense: “Mas só isso? Investindo R$ 500 por mês eu só vou acumular R$ 319 mil?”

Pois é. Pode ser que você tenha visto na internet simulações indicando que você ganharia muito mais do que isso com o Tesouro Direto. Mas nesta simulação eu desconto não só o Imposto de Renda e as taxas, mas também a inflação. Normalmente as simulações na internet não descontam a inflação.

E o que significa “descontar a inflação”? Significa trazer os valores para os preços de hoje. Se você investir R$ 500 por mês nesse título durante 30 anos você tende a acumular, na verdade, um valor muito maior do que este. Mas daqui a 30 anos esse valor não terá o mesmo poder de compra que tem hoje. Eles terá o poder de compra equivalente a R$ 319 mil hoje.

Isso vale também para o valor das retiradas mensais. Os R$ 1.323 por mês já estão trazidos para preços de hoje. Esse critério, de descontar a inflação, será usado em todas as simulações deste artigo.

Uma observação: essa simulação leva em conta uma inflação de 4% ao ano e taxa Selic atual (6,5% ao ano). Além disso, estou considerando que você atualize o valor do investimento pela inflação. Exemplo: se você começou investindo R$ 500, e no mês que vem a inflação fica em 1%, no segundo mês você investe R$ 505, e assim por diante.

DIVIDENDOS DE AÇÕES

Uma outra forma de complementar a aposentadoria é comprando ações para receber proventos.

Os proventos são os valores que você pode receber quando compra ações. Eles vêm na forma de dividendos ou juros sobre capital próprio.

O mercado de ações é muito instável e imprevisível, então não dá para saber quanto você vai ganhar com dividendos. Mas dá para dizer o seguinte:

– Se você investir R$ 500 por mês em cinco ações diferentes;

– E se a empresa continuar pagando proventos no mesmo ritmo dos últimos 12 meses;

– Você tenderá a receber, daqui a 30 anos, R$ 243 mil por ano em proventos, o que dá em média R$ 15.468 por mês.

As cinco ações consideradas neste cálculo foram: EZTC3, CPLE3, CPLE6, MPLU3 e EGIE3. Escolhi estas porque foram boas pagadoras de dividendos em 2017.

Mas esses resultados você só vai ter se:

– a empresa continuar pagando dividendos no mesmo rito dos últimos 12 meses, ininterruptamente, pelos próximos 30 anos;

–  você reinvestir nas ações da companhia 100% dos proventos recebidos no período; e se

–  o preço dessas ações e os dividendos acompanharem a inflação nesses 30 anos analisados.

Qual é o problema disso? É que é improvável que uma ação remunere tão bem seus acionistas durante tanto tempo, e tenha uma valorização que apenas acompanhe a inflação.

Então, tome esta simulação apenas como um exemplo bem otimista do quanto se pode ganhar investindo em dividendos. Lembre-se de que as ações são um investimento de alto risco e, da mesma forma como se pode ganhar muito, como neste exemplo, pode-se também perder parte considerável do dinheiro investido, ou mesmo todo ele, em casos extremos.

Observação: Esta simulação não é uma recomendação de compra. Dei o exemplo destas ações apenas porque se destacaram no pagamento de dividendos em 2017.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Vamos fazer o mesmo tipo de simulação com fundos imobiliários:

– Investindo R$ 500 por mês, divididos em dez fundos imobiliários diferentes;

– Durante os próximos 30 anos;

– Pode-se atingir uma renda mensal de R$ 7.490.

Nesse caso, estou considerando os dez primeiros fundos de um ranking que elaborei recentemente. Também estou considerando que esses fundos continuem gerando uma receita semelhante à que geraram nos últimos 12 meses.
Porém, como no caso das ações, esses investimentos têm um risco bem mais alto que o Tesouro Direto.

AFINAL, COMO ESCOLHER?

Com esses dados deve ter ficado claro que não tem essa de achar um único investimento que seja o melhor de todos para aposentadoria. Pois o que é bom para um investidor arrojado pode ser ruim para um mais conservador.

O ideal é cada pessoa escolher investimentos que, juntos, respeitem a sua tolerância a risco e estejam de acordo com os seus objetivos.

Este artigo já ficou um pouco grande, mas durante a Semana da Aposentadoria vou explicar a metodologia que eu uso para escolher investimentos e que meus alunos também têm usado. Para participar do evento, basta se inscrever clicando aqui. A inscrição é gratuita. Se for participar, nos falamos no evento. Se não, até o próximo post!

Fonte: Estadão - 03/04/2018

Bancos rivais da Caixa reduzem juros do financiamento imobiliário

Veja online, Economia, 02/abr

Financiar um imóvel começa a ficar mais barato. Isso porque uma disputa entre bancos por esse mercado levou à redução das taxas de juros cobradas para a concessão de crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Atualmente, dos cinco principais bancos do país - Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander -, apenas a Caixa ainda tem taxa de financiamento acima de 10%. No entanto, a instituição garante que já estuda a diminuição da taxa de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança. A previsão é que o anúncio das novas taxas seja feito nas próximas semanas pelo banco.

O movimento de redução das taxas foi iniciado pelo Santander em meados do ano passado e já surtiu efeitos. "No primeiro semestre do ano passado, a concessão de crédito imobiliário para pessoa física girava em torno de 300 milhões de reaos por mês. Em janeiro deste ano foram quase 774,73 milhões de reais", diz o superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli.

Os juros mais altos cobrados pela Caixa fizeram o banco a iniciar o ano concedendo menos crédito que os seus concorrentes. Ainda assim, o banco é o líder de mercado, com 65% dos financiamentos imobiliários do país. Em janeiro, último dado disponível pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o Santander liderou o ranking de desembolsos para a aquisição de imóveis com recursos da poupança, seguido, por Itaú Unibanco, Bradesco, Caixa e Banco do Brasil.

Em relação aos juros, a menor taxa de entrada hoje é a do Bradesco (9,3% ao ano). Na sequência está o Santander, com 9,49%; Banco do Brasil e Itaú têm taxas de 9,7%; e Caixa, com 10,25%, conforme levantamento da empresa MelhorTaxa.

"Como se tratam de juros compostos e um período longo de financiamento, chegando a 35 anos, qualquer variação tem uma grande diferença no custo final do financiamento", diz o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho.

Pequenas diferenças nas taxas de juros podem representar uma boa economia ao final do financiamento. Simulação da MelhorTaxa mostra que em um financiamento de 300 mil reais, em 30 anos, pode ter uma diferença de 52.833,36 reais, considerando as taxas praticadas atualmente pelo Bradesco e Caixa, bancos que cobram o menor e maior juros. Na Caixa, o custo seria de 789.325,40  reais e no Bradesco, 736.492,04 reais. A simulação soma de todas as parcelas, sem considerar a adição da Taxa Referencial, praticada pelo mercado.

O presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Flavio Amary, destaca que a redução dos juros do financiamento imobiliário tem dois aspectos importantes para o setor. Um é que diminui muito o custo para quem pretende comprar um imóvel financiado. Segundo que, com juros menores, quem tem dinheiro aplicado tem rentabilidade mais baixa e olha para o mercado imobiliário como uma forma de diversificação do investimento.

FIQUE ATENTO

O professor de finanças e sócio da MelhorTaxa, Rafael Sasso, alerta que, apesar de importante, a taxa de juros não deve ser o único ponto considerado pelo mutuário ao escolher o seu financiamento imobiliário. "O consumidor tem que ficar atento porque, mesmo com juros aparentemente baixos, o CET (Custo Efetivo Total) pode ser alto, porque há outros custos embutidos que podem elevar muito o valor do financiamento", alerta.

Vale destacar que o financiamento de imóveis com recursos do SBPE despencou nos últimos quatro anos. Depois de atingir de 81 bilhões de reais de crédito para a aquisição de imóveis em 2014, o setor viu a liberação de financiamentos cair para 34 bilhões de reais no ano passado, reflexo da crise financeira que levou ao aumento do desemprego, mas também da alta taxa de juros cobrada nos parcelamentos. Pelo menos no que diz respeito aos juros, aos poucos as instituições financeiras estão reduzindo as taxas cobradas.

Retomada da PDG esbarra nos bancos

O Estado de S. Paulo, Luciana Dyniewicz e Mônica Scaramuzzo, 26/mar

Um ano após entrar com pedido de recuperação judicial, a PDG, que já foi a maior incorporadora do País, traça um plano para voltar a lançar empreendimentos. O projeto, porém, deverá esbarrar nos bancos, que detêm 80% da dívida total de R$ 7,9 bilhões. A intenção da PDG é, em dois anos, virar uma empresa de nicho, focada no consumidor de 26 a 45 anos, que tem renda média de R$ 10 mil e vive sozinho. Mas, para isso, vai precisar de novos financiamentos.

O Estado apurou que os três maiores bancos privados do País - Bradesco, Itaú e Santander - não pretendem liberar recursos para lançamentos. Financiamentos poderão ser concedidos apenas a empreendimentos em fase final de construção, que são 16 hoje. Os bancos querem evitar que a empresa, envolvida na maior recuperação judicial do setor imobiliário do País, se endivide mais e não consiga cumprir com os pagamentos aos credores do processo de proteção na Justiça, segundo pessoas a par do assunto.

"Evidentemente não estamos no momento de sentar com bancos e discutir novos lançamentos, mas não sei como os bancos vão reagir daqui a um ano. A empresa poderá estar muito bem ou com algum problema adicional. Mas estamos falando de um empreendimento novo. Vamos tentar isolá-lo o máximo possível do problema da PDG", afirma Vladimir Ranevsky, presidente da incorporadora.

O plano de recuperação judicial da companhia, aprovado em dezembro, prevê a possibilidade de a empresa usar antigos terrenos - que hoje são dos credores - para voltar a construir. "Vamos selecionar alguns terrenos onde pretendemos fazer lançamentos. Nosso foco, nesse primeiro ano, é atender às necessidades do plano de recuperação para que depois a marca possa girar normalmente", diz Ranevsky, que estima poder fazer algum lançamento entre o fim de 2019 e o início de 2020.

NICHO

Ranevsky, que também comandou a empresa de construção naval OSX durante a recuperação judicial, conta que o projeto é transformar a PDG em uma empresa com atuação sobretudo em prédios de um quarto. O executivo afirma que uma pesquisa feita pela incorporadora apontou a existência de oportunidade nesse segmento.

Ele diz ainda que a marca será mantida. "Ninguém compra apartamento pelo nome da construtora. Compra-se apartamento por região, tamanho e facilidades. Se for uma construtora que você goste, tudo bem", diz Ranevsky.

Questionado sobre a possibilidade de o consumidor fugir da PDG por causa do histórico da empresa, o executivo afirma que isso poderá ocorrer, mas diz que ainda há uma percepção de qualidade em relação aos empreendimentos da empresa.

Segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), José Romeu Ferraz Neto, o segmento de prédios com apartamento de um quarto tem potencial, pois esse tipo de empreendimento costuma ter custos mais baixos. "Esses apartamentos têm bastante demanda. Se tiver financiamento (para o consumidor), é um bom produto."

Ainda em seu novo projeto, a PDG também reduzirá as regiões geográficas de sua atuação - "até por uma questão financeira". Ranevsky, porém, não revela as cidades onde a empresa pretende continuar. A PDG chegou a ter 300 obras concomitantemente espalhadas por todo o País e 14 mil funcionários. Hoje, são 280 empregados.

Procurados, Bradesco, Itaú e Santander não comentaram.

Casa a Venda Proximo ao Park Shopping

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/caminhos-do-park-462132249

Concorrência faz juro de crédito imobiliário baixar

Publicado em 21/03/2018 , por MARTHA IMENES

Caixa Econômica vai reduzir taxas do empréstimo com recursos da poupança

Rio - Quem pensa em concretizar o sonho da casa própria deve aproveitar a concorrência dos bancos para tentar se beneficiar das condições de empréstimos imobiliários. O acirramento na disputa por clientes fará a Caixa Econômica Federal baixar os juros do crédito com recursos da poupança na semana que vem, segundo anunciou o presidente da instituição, Gilberto Occhi. Hoje, as taxas vão de 10,25% a 12,25% ao ano, no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Bancos, como o do Brasil, Bradesco e Santander, intensificaram a disputa pelos clientes, ocupando espaço da Caixa, e oferecem crédito imobiliário em condições competitivas.Todos financiam até 80% do valor do imóvel.

A modalidade no BB, com uso do FGTS, tem prazo máximo de 360 meses, e valor financiado de R$ 240 mil. A taxa é a partir de 5,116% mais TR. Essa linha do BB é similar à do programa Minha Casa, Minha Vida na Caixa que cobra entre 4,59% ao ano a 5,11% ao ano com prazo máximo de 360 meses. Neste caso, o trabalhador tem que ter renda bruta de até R$ 2,6 mil. A Caixa não informa o valor do imóvel.

Já na linha pró-cotista do BB, com prazo máximo de 360 meses e imóveis até R$ 900 mil (novos) e R$ 850 mil (usados), a taxa cobrada é de 9% ao ano mais TR. Nesta mesma linha na Caixa as taxas variam de 7,85% a 9,01% com prazo de 360 meses. Para ter juros mais baixos na Caixa é preciso que o cliente tenha relacionamento com o banco, como seguros, cheque especial, entre outros.

No Bradesco, os juros são de 10% ao ano para imóveis de até R$ 850 mil, no Sistema Financeiro de Habitação com FGTS. No Santander, os índices variam de 9,49% ao ano mais TR a até 12% ao ano para imóveis de R$ 60 mil a R$ 2 milhões.

A redução da Caixa é para recuperar terreno. Pelo terceiro mês seguido, ficou atrás de bancos privados, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Mudanças começaram em janeiro

Em janeiro deste ano, a Caixa já havia anunciado mudanças no financiamento imobiliário ao retomar a linha de financiamento de imóveis Pró-Cotista com recursos do FGTS.

Além disso, o banco restabeleceu o teto para financiar imóveis usados de 50% para 70% do valor total. O patamar havia sido reduzido no fim de setembro do ano passado, o que dificultou a aquisição de imóveis para quem não possuía recursos próprios. Os juros são a partir de 7,58% ao ano para quem tem relacionamento com o banco, quem não tem desembolsa 8,66%.

A Caixa informou que o empréstimo pode ser pago em até 30 anos, na aquisição de imóveis de até R$ 950 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal.

Fonte: O Dia Online - 19/03/2017

BANCOS REDUZEM JUROS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ACIRRAM CONCORRÊNCIA COM A CAIXA

Com os sucessivos cortes na taxa básica de juros (Selic), o juro para o crédito imobiliário nas linhas mais procuradas está em queda no país. Em muitos bancos, as taxas anuais já recuaram para o patamar de um dígito. Segundo dados do Banco Central, a taxa média para financiamento da casa própria para pessoas físicas caiu 2 pontos percentuais em 1 ano, passando de 11,2% em junho de 2016 para 9,2% em junho deste ano. E, segundo analistas, a tendência continua de queda. (Excerto de texto do G1)

Comparativo de juros para financiamento imobiliário

Banco SFH SFI pró-cotista

Caixa a partir de 10,25% ao ano + TR a partir de 11,25% ao ano + TR esgotada

Banco do Brasil a partir de 9,74% ao ano + TR a partir de 10,65% ao ano + TR 9% ao ano + TR

Itaú Unibanco a partir de 9,3% ao ano + TR a partir de 9,9% ao ano + TR não opera

Bradesco a partir de 9,5% ao ano + TR a partir de 9,5% ao ano + TR não opera

Santander a partir de 9,49% ao ano + TR a partir de 9,99% ao ano + TR não opera

Fonte: Bancos

Postado por Marcos Mascarenhas

Blog O gestor Imobiliario

O momento é para comprar na planta, usado ou alugar?

Publicado em 21/08/2017 , por Bianca Soares

Veja as vantagens e desvantagens de adquirir um imóvel usado, novo ou na planta ou até mesmo avaliar o adiamento do negócio

Há cerca de um ano, a arquiteta Fabiana Rocha, de 42 anos, decidiu trocar a cobertura em que vivia no Jardim Aeroporto por um espaço maior. Alugar não era uma opção, comprar na planta tampouco. Segundo ela, decorar um imóvel zerado aumentaria em 20% o preço da aquisição, investimento que foi poupado com a escolha de um apartamento usado.

No entanto, com a taxa de juros em um dígito e com previsão de fechar 2017 em 7,5% ao ano, o financiamento não se torna mais atrativo? A resposta, segundo especialistas, é depende.

O crédito imobiliário de fato tende a cair, mas esse tipo de operação deve considerar o risco inerente à compra de algo que ainda não existe, alerta o planejador financeiro Jaques Cohen. “A obra pode atrasar, ser embargada e, na pior das hipóteses, nem ser entregue.”

Ele lembra que as incorporadoras estão enfrentando um alto número de “distratos” – cerca de 50% dos lançamentos de médio e alto padrão foram devolvidos nos últimos 12 meses – pode comprometer a capacidade de entrega das empresas. A projeção de quanto sairão, ao final, as prestações exigidas pelo fluxo de caixa (o que se paga antes da entrega das chaves) é outro ponto que costuma ser ignorado, diz Cohen.

As parcelas são corrigidas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que pode alterar substancialmente o montante final. Foi o que aconteceu com o químico Diego Clemente, de 31 anos, e sua noiva, a analista de sistemas Bárbara Mariza, de 25. O casal assinou o contrato para adquirir na planta um apartamento de 70 m² em Cotia, na Grande São Paulo, há três anos. Na época, o imóvel sairia por R$ 322 mil. A poucos meses do final da obra, o valor já estava estimado em R$ 390 mil.

Eles foram ao stand de vendas do empreendimento, que está com 50% de estoque, dizem, e simularam uma aquisição. Se comprassem hoje uma unidade idêntica, teriam de desembolsar R$ 318 mil. “Eu me senti lesada e exigimos o mesmo desconto”, conta Bárbara.

A empresa se negou, mas após ameaça de distrato por parte dos compradores, concordou em abaixar para R$ 322 mil o preço final. “Acho que se fosse fechar um negócio agora, daria preferência para um imóvel pronto ou usado, porque na planta sempre há surpresas. Internamente, está bem fiel ao que vimos na perspectiva, mas as áreas comuns e os acabamentos estão aquém”, afirma Diego.

Além de poder avaliar o imóvel já finalizado, quem opta pelo usado tem margem de negociação maior. “A crise econômica colocou os vendedores numa situação menos confortável”, afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Fábio Gallo.

Diretor de vendas da Imobiliária Lello, Igor Freire diz que os proprietários estão mais flexíveis. “Estão falando sim até para permutas com imóveis menores ou carros como entrada.” Gallo alerta, porém, para os inconvenientes de imóveis antigos, como a necessidade de reformas. Mais: estar atento à documentação da propriedade e sondar se o condomínio precisa de reparos é fundamental.

Aluguel. Se a ideia é comprar um imóvel, mas a mudança não precisa ser imediata, o conselho do professor de Gestão Financeira da PUC-SP Paulo Romaro é esperar. “Assumir uma dívida de longo prazo em meio à crise, com risco de desemprego, pode ser imprudente.” Neste caso, ele diz que o aluguel deve ser considerado.

Cohen aponta, ainda, outra possibilidade: aplicar em papéis do Tesouro a diferença entre o que iria para o financiamento e o valor pago no aluguel. Ao final do período de investimento, a pessoa terá uma boa entrada e um colchão que diminuirá o sufoco gerado por parcelas maiores, como as anuais.

Mas se o comprador estiver com as finanças estáveis, os lançamentos estocados são mais vantajosos.
“Não há os riscos de construção e a taxa de condomínio já tende a estar fixada. A oportunidade é excelente”, avalia Gallo.

A psicóloga Marisa Provetti, de 59 anos, e o marido Elcio Inhe, administrador de 65 anos, conseguiram R$ 200 mil de desconto na compra à vista de uma unidade em estoque. Eles utilizaram suas reservas para fazer o negócio. O apartamento de 150 m², na Vila Mascote, zona sul, saiu por R$ 1,2 milhão.

“Se tivéssemos precisado vender o imóvel onde morávamos para adquirir este, o negócio não seria tão bom, o mercado está desvalorizado, certamente teríamos perdido dinheiro”, afirma Inhe.

O casal tenta há três meses alugar o imóvel anterior, mas não recebeu nenhuma proposta. “Estamos dos dois lados”, diz Marisa. “Conseguimos um preço ótimo pelo novo. Agora, como proprietários, não temos uma solução para o antigo.”

Fonte: Estadão - 20/08/2017