sexta-feira, 3 de fevereiro de 2017

Comprei um imóvel ocupado em leilão. O que fazer?

Comprei um imóvel ocupado em leilão. O que fazer?

Três passos simples após a arrematação.


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Gabriel Youssef Peres, Advogado
Publicado por Gabriel Youssef Peres
ontem
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Comprei um Imvel Ocupado em Leilo o que fazer
Todos nós sabemos da vantagem financeira em adquirir imóveis através do sistema de leilão. No entanto, nem todos conhecem os problemas jurídicos que esta compra pode acarretar.
Não entrarei no mérito aqui se é bom ou ruim arrematar um bem desta forma, até porque, ao meu ver, para aquisição de bens, seja em leilão ou não, devemos analisar vários fatores para verificar se a compra é saudável e vantajosa.
Assim, por ora, apenas me limitarei a explicar sobre a compra de imóvel ocupado, em outra oportunidade darei outras dicas para quem quer arrematar em hasta pública ou leilão particular.
Primeiro passo - Para quem comprou um imóvel ocupado em leilão
Talvez possa soar de maneira óbvia o que vou dizer é importante que seja feita o quanto antes a transferência e o registro do imóvel. Principalmente, frisa-se, em caso de leilão judicial, pois a partir da assinatura e expedição da carta de arrematação somente poderá ser cancelada a compra através de ação própria.
Isso é o que prescreve o art. 903parágrafo único, do Novo Código de Processo Civil.
Segundo passo – Para quem comprou imóvel ocupado em leilão
Embora não seja pacífico o entendimento nos Tribunais sobre sua necessidade, entendo eu, como precaução e também como forma de uma tentativa de acordo, encaminhar uma notificação extrajudicial para o possuidor desocupar o imóvel arrematado.
Importante lembrar aqui que talvez um acordo seja a melhor solução para as partes, mas isso deverá ser analisado em cada caso e com a ajuda de um profissional do direito. Isto provavelmente economizaria tempo e dinheiro.
Assim, caso vencido o prazo estipulado em notificação e o possuidor não tenha desocupado o imóvel em questão, deverá procurar um advogado para se imitir na posse.
Terceiro passo – Para quem comprou um imóvel ocupado em leilão
Vencida as duas etapas anteriores e o atual possuidor não ter saído do imóvel arrematado, deverá promover uma Ação de Imissão na Posse ou uma Ação Reivindicatória, dependendo do caso.
Não obstante a justiça ser morosa, o que por certo alongaria a possibilidade de entrar no bem adquirido, há a previsão legal de antecipar os efeitos da sentença e liminarmente conseguir adentrar ao imóvel.
Porém, para tal medida, é necessário o preenchimento de alguns requisitos.
Outrossim, imperioso consignar que comprar em leilão imóvel ocupado é apenas um “pequeno” problema frente a vícios originários no processo de arrematação, preço vil, dívidas de condomínio, direitos de terceiros...
Enfim, sem me alongar e aprofundar juridicamente na matéria, você já passou por alguma experiência desta? Teria alguma dúvida em específico? O que teria a dizer? É favorável a compra de imóvel por leilão?

fonte: 
https://gabriel3690.jusbrasil.com.br/artigos/425446781/comprei-um-imovel-ocupado-em-leilao-o-que-fazer?utm_campaign=newsletter-daily_20170203_4780&utm_medium=email&utm_source=newsletter

sexta-feira, 27 de janeiro de 2017

Renda para o Minha Casa Minha Vida vai a R$ 9 mi

Renda para o Minha Casa Minha Vida vai a R$ 9 mil

Publicado em 27/01/2017 , por MARTHA IMENES
Aumento em estudo pelo governo contempla famílias que se enquadram no teto da faixa 3 do programa habitacional, que hoje é R$ 6,5 mil. Juros também devem subir

Rio - O governo estuda ampliar para R$ 9 mil o limite de renda mensal de famílias que se enquadrem no programa habitacional ‘Minha Casa Minha Vida’. Atualmente, o teto da faixa 3 do sistema de financiamento popular é de R$ 6,5 mil. Os valores dos imóveis também devem subir em torno de R$ 25 mil. Dessa forma, o preço máximo das unidades do programa passará dos autuais R$225 mil para R$ 250 mil nas Regiões Metropolitanas de Rio, São Paulo e Distrito Federal (DF). 

Em contrapartida, o governo também pensa em aumentar os juros cobrados nos financiamentos do programa ’, segundo informou a agência Estadão Conteúdo. Para as famílias com renda de R$ 9 mil, os juros devem ser de 9% ao ano, ante 8,16% cobrados para a faixa 3. Os detalhes devem ser fechados até o fim da semana que vem.

Mesmo com aumento dos juros, as taxas continuarão mais baixas do que as cobradas nos empréstimos para compra da casa própria do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que variam entre 11% e 13% ao ano.

As medidas são vistas com otimismo pelo sindicato que representa o setor de habitação no Rio . “A ampliação do programa mostra a disposição do governo em resolver o problema habitacional no país”, avalia Leonardo Schneider, vice-presidente de Habitação do Secovi-Rio.

Impulso no setor

Para Schneider, as alterações previstas devem impulsionar o setor. Ele espera que a economia se recupera ao longo deste ano. “Acredito que com a mudança da faixa de renda, a procura por imóveis aumente. Embora as pessoas estejam muito preocupadas com desemprego e juros altos”, afirma.

Pela proposta, que está sendo costurada pelos ministérios das Cidades e do Planejamento e Caixa Econômica Federal, haverá um aumento nas rendas de todas as faixas do programa, exceto a 1 (destinada a famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil). Para esse público, o governo chega a bancar até 90% do valor do imóvel, com subsídios.

Na nova faixa 1,5, por exemplo, a renda deve subir para R$ 2,6 mil — atualmente, apenas famílias com renda de até R$ 2.350 têm direito ao subsídio de até R$ 45 mil na aquisição de imóvel, de acordo com a localidade e a renda.

Reunião acaba sem acordo

Pela terceira vez neste ano, terminou ontem sem acordo a reunião que buscava criar regras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. A principal divergência continua a base de cálculo para a multa no caso dos distratos. Não há data para uma próxima reunião. 

“Não teve definição e acho que é muito difícil que venha a ter”, disse o vice-presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Cláudio Carvalho, que participou dos debates.

Para ele, a ausência de regras para os distratos conserva um clima de insegurança jurídica e prolonga os danos financeiros para as incorporadoras, criando risco para todos os envolvidos na cadeia. 

Representantes das construtoras defendem que, em caso de distrato, haja retenção de percentual calculado sobre o valor do imóvel descrito no contrato. Por outro lado, as entidades de defesa dos consumidores querem que o cálculo seja sobre o valor que tenha sido pago
Fonte: O Dia Online - 26/01/2017

segunda-feira, 23 de janeiro de 2017

O impacto da PEC 287/2016 sobre os servidores públicos

OPINIÃO

O impacto da PEC 287/2016 sobre os servidores públicos

A seguridade social, que deveria servir como instrumento de políticas públicas para o cumprimento dos direitos e garantias fundamentais constitucionalmente previstos, tem sido alvo constante de reformas restritivas de direitos dos servidores, justificadas por um propalado desequilíbrio financeiro e atuarial da seguridade social.
Em 5 de dezembro de 2016, o Poder Executivo submeteu à análise do Congresso Nacional a PEC 287, com o suposto intuito de “fortalecer a sustentabilidade do sistema de seguridade social”.
Na prática, a PEC 287/2016 implementou verdadeira reforma previdenciária e criou óbices e restrições à fruição de direitos sociais, formadores da base do ordenamento jurídico do Estado Democrático de Direito.
Foram alterados os requisitos para a aposentadoria dos servidores públicos, modificados os critérios de cálculo de seus proventos, estabelecidas vedações quanto à cumulação de benefícios previdenciários, remodelada a concessão da pensão por morte e criadas regras de transição para aqueles que cumprirem as exigências constantes na Emenda, pontos que serão abordados ao longo deste artigo.
Caso a PEC 287/2016 seja aprovada, os requisitos e os critérios para a concessão de aposentadoria aos servidores públicos serão alterados de forma substancial. De início, a Constituição unificará em 75 anos a idade para a aposentadoria compulsória, conforme já previa a LC 152/2015.
Também a aposentadoria voluntária do servidor público sofrerá alterações expressivas. Antes, desde que cumpridos o tempo mínimo de 10 anos de efetivo exercício no serviço público e 5 anos no cargo em que se desse a aposentadoria, o homem com 60 anos de idade e 35 anos de contribuição e a mulher com 55 anos de idade e 30 anos de contribuição teriam direito de se aposentar.
Caso não houvessem cumprido o tempo mínimo de contribuição, os servidores poderiam se aposentar voluntariamente com proventos proporcionais, desde que completados 65 anos de idade, se homem, ou 60 anos de idade, se mulher.
De agora em diante, são requisitos para a aposentadoria voluntária a idade mínima de 65 anos de idade e 25 anos de contribuição, desde que cumpridos 10 anos de serviço público e 5 anos no cargo em que se dará a aposentadoria, sem distinção de gênero.
Além disso, o artigo que antes estabelecia que os proventos de aposentadoria do servidor não poderiam exceder a remuneração do cargo em que se desse a inativação, agora conta com a seguinte redação: “Os proventos de aposentadoria não poderão ser inferiores ao limite mínimo ou superiores ao limite máximo estabelecidos para o regime geral de previdência social”. Trata-se de equiparação dos valores dos benefícios do regime próprio aos do RGPS.[1]
No que tange à forma de cálculo dos proventos, a Constituição previa que seriam consideradas as remunerações utilizadas como base para as contribuições do servidor aos regimes de previdência a que estivesse vinculado, “na forma da lei”. Para regulamentar esse dispositivo, foi editada a Lei 10.887/2004, que previa, no artigo 1º, que seria considerada a média aritmética simples das maiores remunerações utilizadas como base para as contribuições, correspondentes a 80% de todo o período contributivo.
Com as modificações promovidas pela PEC 287/2016, na hipótese de aposentadoria voluntária, os proventos corresponderão a 51% da média das remunerações e dos salários de contribuição utilizados como base para as contribuições, acrescidos de 1 ponto percentual para cada ano de contribuição considerado na concessão da aposentadoria, até o limite de 100% da média.
Isso significa que, para o servidor obter 100% da média das remunerações percebidas no período de cálculo, deverá perfazer um total de 49 anos de contribuição, tendo em vista que, para cada ano de contribuição, soma-se um ponto percentual (51% + 49% = 100%).
No que se refere à aposentadoria compulsória, os proventos corresponderão ao resultado do tempo de contribuição dividido por 25, multiplicado pelo resultado do cálculo de que trata o inciso I. Exemplo: um servidor que, ao chegar aos 75 anos de idade, tenha contribuído por 20 anos, fará jus a proventos calculados da seguinte forma: (20/25) x (51% + 20%) = 0,8 x 71% = 56,8% da média das remunerações utilizadas como base para as contribuições.
A PEC 287/2016 também altera a aposentadoria especial do servidor público. Apesar de ter sido mantida a possibilidade de adoção de requisitos e critérios diferenciados para a concessão do benefício, nos termos dispostos em lei complementar específica, a PEC estabelece limitações a esse direito.
A possibilidade de concessão de aposentadoria especial aos servidores que laborem sob condições que prejudiquem a “integridade física” foi suprimida do texto constitucional. Essa prerrogativa será mantida para os servidores cujas atividades sejam exercidas sob condições prejudiciais à saúde, vedada a caracterização por categoria profissional ou ocupação. Portanto, para fazer jus ao benefício, o servidor deverá comprovar a exposição ao agente nocivo.
Ademais, os servidores do magistério, assim como os servidores que exercem atividades de risco, não mais farão jus à aposentadoria especial, exceto aqueles abrangidos pelas regras de transição.
Ainda no âmbito da aposentadoria especial, a PEC 287/2016 limitou a redução do tempo exigido para a obtenção do benefício a, no máximo, 10 anos no requisito idade e 5 anos no requisito tempo de contribuição. Assim, mesmo quem faça jus ao direito (deficientes, servidores sujeitos a agentes nocivos, etc), só poderá se aposentar aos 55 anos de idade e após 20 anos de contribuição.
No que tange à possibilidade de cumulação de benefícios, a atual Constituição veda a percepção de mais de uma aposentadoria regida pelo RPPS, ressalvadas as decorrentes dos cargos acumuláveis.
Com as alterações dadas pela PEC 287/2016, sobrevieram 2 outras vedações. O servidor não poderá cumular: i) mais de 1 aposentadoria no âmbito do RPPS, com a ressalva daquelas decorrentes de cargos cumuláveis; ii) mais de 1 pensão por morte, seja no âmbito do RPPS, do RGPS, das Forças Armadas (FAs) ou das Polícias Militares (PMs) e dos Corpos de Bombeiros Militares (CBMs); e iii) 1 pensão por morte com 1 aposentadoria, seja no âmbito do RPPS, do RGPS, das FAs ou das PMs e dos CBMs, assegurado o direito de opção por 1 dos benefícios.
No que se refere à concessão de pensão por morte [2], não mais valerá a regra de que o benefício corresponderá à totalidade dos proventos do servidor falecido (servidor aposentado na data do óbito) ou à totalidade da remuneração no cargo efetivo em que se deu o falecimento (servidor ativo na data do óbito) até o teto do RGPS, acrescido de 70% da parcela excedente a esse limite.
A partir de agora, o benefício será equivalente a uma cota familiar de 50%, acrescida de cotas individuais de 10% por dependente, até o limite de 100%.
Na hipótese de óbito de servidor aposentado, as cotas familiares serão calculadas sobre a totalidade de seus proventos, respeitado o teto do RGPS. A pensão corresponderá a 50% da totalidade dos proventos de aposentadoria do servidor falecido, mais 10% por dependente, até o teto do RGPS.
No caso de óbito de servidor em atividade, as cotas familiares serão calculadas de acordo com os proventos de aposentadoria a que o falecido faria jus caso fosse aposentado por incapacidade permanente [3], também respeitado o teto do RGPS. A pensão equivalerá a 50% do valor obtido, mais 10% por dependente, até o limite do teto do RGPS.
Além das alterações citadas, a PEC 287/2016 equipara as regras do RPPS às do RGPS para fins de definição dos dependentes e das condições necessárias para o enquadramento às regras.
Estabelece, ainda, que as cotas individuais cessarão com a perda da qualidade de dependente e não serão reversíveis aos demais beneficiários. Ou seja, o valor da pensão diminuirá na medida em que os filhos do servidor falecido deixarem de ser dependentes.
Por fim, a PEC 287/2016 prevê que o tempo de duração da pensão por morte e as condições de cessação das cotas individuais serão estabelecidos conforme a idade do beneficiário na data do óbito do servidor, na forma prevista para o RGPS.
Outrossim, a partir de agora serão obrigatórias a instituição do regime de previdência complementar para os servidores públicos e a limitação de seus benefícios previdenciários ao teto do RGPS [4]. Frise-se que a previdência complementar não será mais, necessariamente, gerida por entidades fechadas de natureza pública. Na prática, essa alteração permite o gerenciamento também por entidades abertas de previdência privada, como bancos e seguradoras.
Ainda a respeito do tema, permanece inalterada a previsão de que, apenas mediante sua prévia e expressa opção, o novo regime será aplicado ao servidor que tiver ingressado no serviço público até a instituição do respectivo regime de previdência complementar.
Ou seja, o teto do RGPS apenas poderá ser imposto aos servidores que ingressaram no serviço público após a instituição do regime de previdência complementar, ou que ingressaram anteriormente e exerceram essa opção.
Finalmente, merece relevo o mecanismo automático de elevação da idade mínima para a aposentadoria implementado pela PEC 278/2016. Sempre que verificado o incremento mínimo de 1 ano inteiro na expectativa de sobrevida do brasileiro, medida pelo IBGE a cada ano, serão majoradas as idades previstas para aposentadoria compulsória (75 anos) e voluntária (65 anos) [5].
É importante destacar que a PEC 287/2016 assegura a concessão de aposentadoria ao servidor público e de pensão por morte aos seus dependentes que tiverem cumprido os requisitos para a obtenção dos benefícios até a data de promulgação da Emenda com base nos critérios da legislação vigente na data de atendimento dos requisitos.
Para aqueles que não tiverem cumprido os requisitos para a obtenção dos benefícios no momento em que for implementada a reforma previdenciária, a PEC 287/2016 estabelece regras de transição, que possibilitam ao servidor a obtenção de aposentadoria — e a seus dependentes, a percepção de pensão por morte — com critérios e formas de cálculo mais benéficos.
Aquele que tiver ingressado no serviço público até a data da promulgação da PEC n. 287/2016 e que tenha 50 anos, se homem, ou 45 anos, se mulher, poderá se aposentar de acordo com as regras de transição quando cumprir todos os seguintes requisitos: i) 60 anos (homem) ou 55 anos (mulher) de idade; ii) 35 anos (homem) ou 30 anos (mulher) de contribuição; iii) 20 anos de serviço público; iv) 5 anos de exercício no cargo em que se der a aposentadoria; e v) desde que cumprido o “pedágio” de 50% de contribuição adicional sobre o tempo que falta para o cumprimento dos 35 ou 30 anos de contribuição, se homem ou mulher.
Os servidores que ingressaram no serviço público até a data de promulgação da EC n. 20/1998 poderão ainda optar pela redução de idade mínima (60 anos de idade, se homem, ou 55 anos de idade, se mulher) em 1 dia de idade para cada dia que exceder o tempo de contribuição (35 anos de contribuição, se homem, e 30 de contribuição, se mulher). Exemplo: se o servidor homem ingressou no serviço público até a promulgação da EC 20/1998, poderá se aposentar com 58 anos de idade se tiver contribuído com 2 a mais do exigido, ou seja, 37 anos.
Contudo, diferentemente da regra de transição constante na EC 47/2005, essa regra só poderá ser aplicada se o servidor tiver pelo menos 50 anos (se homem) ou 45 anos de idade (se mulher) na data de promulgação da PEC 287/2016.
A referida PEC também estabelece regras de transição (redução de idade e de tempo de contribuição em 5 anos) para os servidores policiais e professores, que, consoante mencionado, tiveram o direito à aposentadoria especial suprimido.
Além disso, são estipuladas regras de transição para o cálculo dos proventos dos servidores que tiverem ingressado no serviço público até a promulgação da Emenda e tiverem, nessa data, pelo menos 50 ou 45 anos de idade, se homem ou mulher.
Para aqueles que ingressaram até a promulgação da EC 41/2003, os proventos corresponderão à totalidade da remuneração do cargo em que se der a aposentadoria (desde que esses servidores não optem pelo regime de previdência complementar).
Contudo, para ter direito à integralidade, é necessário que esse servidor tenha, no mínimo, 50 ou 45 anos de idade, se homem ou mulher, na data da promulgação da referida Emenda. Vale repetir: se o servidor não tiver a idade exigida, pouco importa se ingressou no serviço público antes ou depois da EC 41/2003: terá que se aposentar de acordo com as novas regras.
Já para os servidores que contem com 50 ou 45 anos de idade, se homem ou mulher, na data da promulgação da Emenda, e que tenham ingressado no serviço público após a EC n. 41/2003 e antes da instituição do respectivo regime de previdência complementar, os proventos de aposentadoria serão calculados de acordo com o artigo 1º da Lei 10.887/2004, sem a aplicação do teto do RGPS.
Isso porque a PEC 287/2016 prevê que O limite máximo estabelecido para os benefícios do regime geral de previdência social previsto no §2º do art. 40 da Constituição somente será imposto para aqueles servidores que ingressaram no serviço público posteriormente à instituição do correspondente regime de previdência complementar ou que ingressaram anteriormente e exerceram a opção de que trata o § 16 do art. 40 da Constituição.”
Ademais, se o servidor tiver ingressado no serviço público antes da EC 41/2003 e tiver 50 ou 45 anos de idade, se homem ou mulher, na data da promulgação da Emenda, seus proventos serão reajustados pela paridade com os ativos. Se o servidor tiver ingressado no serviço público após a EC 41/2003 e tiver 50 ou 45 anos de idade, se homem ou mulher, na data da promulgação da Emenda, seus proventos serão reajustados pelas mesmas regras fixadas para o RGPS, consoante já previa a Lei 10.887/2004.
A PEC 287/2016 também estabeleceu regras de transição para a concessão de pensão por morte aos dependentes do servidor que ingressou no serviço público antes da instituição do regime de previdência complementar. Nesse caso, o benefício equivalerá a uma cota familiar de 50%, acrescida de cotas individuais de 10% por dependente, até o limite de 100%.
Na hipótese de óbito de servidor aposentado, as cotas serão calculadas sobre a integralidade de seus proventos, respeitado o teto do RGPS, mais 70% da parcela excedente a esse limite. Na hipótese de óbito de servidor ativo, as cotas familiares serão calculadas de acordo com os proventos de aposentadoria a que o falecido faria jus caso fosse aposentado por incapacidade permanente, também respeitado o teto do RGPS, mais 70% da parcela excedente a esse limite.
No ponto, vale destacar que a paridade assegurada no artigo 3º da EC 47/2005 às pensões concedidas pela regra de transição aos servidores que ingressaram até a EC 20/1998 foi extinta pela PEC 287/2016.
Em suma, são essas as alterações primordiais que ocorrerão no regime previdenciário dos servidores públicos.
Sob o pretexto de corrigir distorções no sistema e de poupar o Erário com o dispêndio de alguns bilhões de reais anuais, é de se ver que a PEC 287/2016 implementou reforma que impactará profundamente os direitos sociais, em afronta aos princípios da vedação do retrocesso social (corolário dos princípios da dignidade da pessoa humana, da isonomia e da máxima eficácia e efetividade dos direitos fundamentais) e do Estado Democrático e Social de Direito, com destaque ao princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança.
O próximo passo para a aprovação da PEC 287/2016 será a votação do parecer do relator, deputado Alceu Moreira, pela Comissão Especial da Câmara dos Deputados. Depois disso, a PEC será votada pelo Plenário dessa Casa e, caso aprovada, seguirá para tramitação no Senado.
* Clique aqui para ter acesso a um estudo mais aprofundado acerca das alterações implementadas pela PEC 287/2016 e ao quadro de simulação da aposentadoria dos servidores (a depender da idade e da data de ingresso no serviço público).

1Regra de transição: nos termos do artigo 3º da PEC 287/2016, o teto do RGPS somente será imposto aos servidores que ingressaram no serviço público após a instituição do correspondente regime de previdência complementar.
2Nos termos do artigo 18 da PEC 287/2016, as alterações serão aplicadas “às pensões decorrentes de óbitos ocorridos a partir da data de entrada em vigor desta Emenda”.
3A aposentadoria do servidor público por “invalidez permanente” passa a corresponder à aposentadoria por “incapacidade permanente para o trabalho”.
4Vide artigo 15 da PEC 287/2016: “A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios deverão adequar os regimes de previdência dos servidores titulares de cargos efetivos ao disposto nos § 14 e § 20 do artigo 40 da Constituição no prazo de dois anos, contado da data de promulgação desta Emenda.”
5Vide artigo 22 da PEC 287/2016: “As regras de atualização da idade previstas no §22 do art. 40, (...) produzirão efeitos cinco anos após a promulgação desta Emenda.”

fonte: CONJUR

Os novos limites para a compra de um imóvel

Os novos limites para a compra de um imóvel

O Dia, Cristiane Campos, 22/jan

Boa notícia para quem planeja comprar um imóvel neste ano. Para tentar minimizar os impactos da crise e estimular o setor, o governo decidiu aumentar o limite para o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra do imóvel de R$ 750 mil para R$ 950 mil. Os valores já estão valendo. O novo limite vale para o Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal. 

O que permite a compra de um imóvel na Barra da Tijuca, por exemplo, usando o FGTS. Também vai contribuir na venda do estoque das construtoras. Outra mudança que vai valer apenas para contratos novos é que os bancos vão ter que atualizar mensalmente o valor das taxas cobradas e que incluam também em todas as prestações uma parte de juros e amortização (ou seja, abatimento efetivo da dívida). As medidas foram anunciadas após reunião com o Conselho Monetário Nacional (CMN). Vale lembrar que, quando um imóvel é enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além de o mutuário poder usar o FGTS para dar entrada, amortizar as parcelas ou quitar o financiamento, ainda tem acesso a juros mais baixos. As taxas do sistema são de, no máximo, 12% ao ano. 

Desde setembro de 2013, o CMN não mexia nos limites de empréstimo. O conselho ainda mudou o mecanismo de amortização do saldo devedor. A partir deste mês, será exigido que os bancos atualizem mensalmente juros e Taxa Referencial (TR) nas parcelas dos mutuários. O CMN ainda vetou que haja parcelas apenas com juros. Com a decisão, será exigido que haja uma proporção de amortização todos os meses.

fonte Ademi RJ

Regulamentação do distrato na compra e venda de imóveis continua em discussão

Regulamentação do distrato na compra e venda de imóveis continua em discussão

Entidades do segmento da construção civil e do setor imobiliário, defesa do consumidor e OAB participaram ontem (19/01) de nova rodada de negociação com o governo federal para discutir a proposta de regulamentação dos distratos. O grupo volta a se reunir na próxima semana, para avançar nas discussões. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) defende a redução do litigio nas transações imobiliárias. "A pacificação através de regras claras e dentro da realidade são essenciais, afirma José Carlos Martins, presidente da entidade. "A economia do país, e em especial a construção civil, passa por grandes dificuldades, o que torna ainda mais importante este dialogo". Uma nova reunião do grupo de trabalho será realizada na próxima quarta-feira (26), em Brasília.
Segundo ele, a abordagem do tema distrato exige uma visão mais ampla da compra e venda de imóveis. "É essencial entendermos o mercado como um todo, os contratos que são rescindidos e os que tem obrigação de entrega", alerta. "Conforme esse assunto for tratado poderemos inviabilizar inúmeros empreendimentos e os grandes prejudicados serão os próprios consumidores". A CBIC defende que seja ressarcido o custo da operação, despesa que é incidente, de maneira geral, sobre o valor do imóvel, como por exemplo a corretagem na venda.
Os aspectos mais importante da discussão em curso são o percentual que o incorporador poderá reter para cobrir os custos decorrentes da alienação e o prazo de devolução do imóvel. "A base de cálculo é o valor pago ou é o valor do imóvel? As despesas geradas por essa transação são relativas ao valor do imóvel", esclarece. "Quando um corretor vende um imóvel, ganha um percentual do valor do imóvel, não sobre o valor pago. Os órgãos de defesa do consumidor defendem que o cálculo seja sobre o valor pago pelo comprador, mas é uma premissa injusta", ponderou. Para o presidente da CBIC, a definição desses aspectos terá impacto decisivo sobre a solidez do mercado imobiliário brasileiro, cuja manutenção é importante para o país. 
Além do presidente da CBIC, José Carlos Martins, integram a delegação desse debate: o vice-presidente administrativo da CBIC Adalberto Cleber Valadão; o vice-presidente da ABRAINC Cláudio Carvalho; o presidente do Conselho Jurídico da CBIC José Carlos Gama; o assessor jurídico SECOVI-SP Abelardo Campoy Diaz; o superintendente geral da Ademi-RJ Murillo Allevato; e o assessor jurídico da Ademi-RJ Maury Rouede Bernardes.
Fonte Ademi RJ

sexta-feira, 20 de janeiro de 2017

Proposta de Lei que regula os cancelamentos de compra e venda de imóveis. Como é feito hoje e o que mudará?

Proposta de Lei que regula os cancelamentos de compra e venda de imóveis. Como é feito hoje e o que mudará?

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Camila Cabó Maia, Advogado
Publicado por Camila Cabó Maia
há 11 horas
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Desde dezembro de 2015 tramita no Senado o Projeto de Lei nº 774/15 que regulamenta as rescisões dos contratos de compra e venda de imóveis quando ocorrem por culpa do promitente comprador, seja por desinteresse em manter o negócio, seja por falta de condições de cumprir os pagamentos, os chamados popularmente de “distratos”.
O Projeto determina que o comprador que cancelar o contrato de compra e venda de imóvel deve arcar com multa contratual (ou pena convencional) de até 25% do que já foi pago, além de 5% de indenização pelas despesas com comissão e corretagem.
Além das penalidades citadas, define que deve ser pago uma indenização pelo período que o comprador efetivamente ocupou o imóvel, arcando com o valor do aluguel estipulado no contrato ou arbitrado judicialmente, além dos tributos e despesas vinculados ao bem, como IPTU e Condomínio.
Deduzidas todas essas quantias, havendo saldo a ser restituído ao comprador, esse valor deve ser pago em até 03 parcelas mensais, sendo a primeira somente 12 meses após o distrato. A exceção a essa regra seria no caso de o imóvel ser revendido antes desse período, caso em que a restituição deveria ocorrer em até 30 dias após a revenda.
Obedecendo os trâmites necessários para aprovação de qualquer lei, o projeto passou pela Comissão de Justiça e Cidadania, a qual fez várias alterações e aguarda a votação de aprovação ou não. Entre as mudanças propostas está a redução da multa contratual de 25% para 10% do efetivamente pago, já incluídos os gastos com comissão e corretagem, e a imposição que a incorporadora restitua o comprador desistente do negócio em uma única parcela no prazo de 05 dias úteis. As demais proposições permaneceram inalteradas.
Em razão do aumento considerável de litígios envolvendo esse assunto, as entidades representantes das incorporadoras - Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) - e os órgãos de defesa do consumidor vem se reunindo periodicamente para definir pontos ainda controversos de tal projeto, como a questão da multa contratual ou pena convencional.
As construtoras defendem que essa pena, independente do seu percentual, deve ser calculada sobre o valor total do imóvel, pelo alto custo do empreendimento. Já os órgãos representantes dos consumidores sustentam que deve ser cobrada somente sobre o valor pago até o momento do distrato.
Enquanto a lei não é aprovada e não se chega a um consenso sobre as obrigações de cada um no desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, as partes devem tentar resolver amigavelmente de forma a se chegar num resultado justo para todos. Como nem sempre isso é possível, importante registar alguns pontos que já são discutidos pela Justiça Brasileira.
O entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ é que se a culpa pelo cancelamento do contrato se der por conta do comprador – como é o caso aqui exposto – o vendedor tem direito a restituir parte do valor recebido (Súmula 543), ou seja, pode reter valores em caso de desistência da compra.
No entanto, se omitiu em definir qual percentual é possível ser retido, o que vem gerando discussões e conflitos. Dito percentual é matéria controvertida nos Tribunais brasileiros. No Ceará as decisões recentes têm seguido o entendimento de que o percentual de 25% sobre o valor pago é um valor razoável e proporcional ao custo do cancelamento do negócio. Em outros Tribunais, porém, os percentuais estipulados vão de 10% até o patamar de 30% sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, dependendo da análise de cada caso.
Em resumo, se a compra do imóvel é cancelada por culpa do comprador, sem nenhum atraso ou descumprimento por parte da vendedora, construtora ou incorporadora, deve-se ter em mente que, mesmo sem a aprovação da lei, são considerados devidos, incontestavelmente, o aluguel pela fruição do imóvel, os impostos incidentes no período de fruição e as despesas condominiais no período de fruição, estando passível de discussão apenas o percentual da multa contratual ou pena convencional.

Governo estuda elevar valor de imóvel do Minha Casa, Minha Vida

Governo estuda elevar valor de imóvel do Minha Casa, Minha Vida

Publicado em 20/01/2017 , por RENATA AGOSTINI
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O governo tenta fechar com as construtoras nas próximas semanas um pacote de estímulo ao setor que envolva o aumento do teto do valor dos imóveis que podem ser enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, novas regras para multas no caso de desistência pelo comprador e melhoria nas fontes de financiamento das incorporadoras.

Além de socorrer as companhias que vêm sofrendo com o aumento dos distratos (cancelamentos de contrato), o governo espera que as medidas ajudem na geração de empregos – o setor promete 150 mill novas vagas.

Os construtores argumentam que, sem os ajustes, será muito difícil cumprir a meta anunciada pelo próprio governo Michel Temer de contratar 600 mil unidades pelo Minha Casa, Minha vida ao longo deste ano. Para isso, seria preciso flexibilizar algumas das regras vigentes.

Ávido por boas notícias, o governo tem demonstrado empenho nas conversas. A ideia é aumentar o valor do imóvel que pode ser enquadrado no programa e ampliar o subsídio dado pelo governo.

Também estuda-se reduzir as taxas de juros cobradas dos compradores – as alíquotas foram reajustadas em 2015.

As alterações estão sendo discutidas por representantes da Caixa, dos ministérios do Planejamento e das Cidades, além de empresários.

Avança ainda a negociação para a definição de uma regra para o distrato. Há expectativa que um acordo sobre o tema possa ser fechado nesta quinta (19) em Brasília.

Duas possibilidades estão sendo avaliadas. A primeira é fixar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel - ou sobre o valor já pago, dependendo do quanto já foi desembolsado pelo comprador. A segunda é estabelecer faixas, com alíquotas que vão até 15% –imóveis mais caros teriam multa maior.

GATILHO

O governo analisa incluir uma regra de proteção ao trabalhador que perder o emprego. Uma das possibilidades é que a nova legislação preveja uma multa menor para quem comprovar que ficou desempregado e, por isso, deseja rescindir o contrato.

Empresários ouvidos pela Folha dizem que não se opõem ao gatilho de proteção para desempregados.

Com a crise, os distratos aumentaram e tornaram-se um tormento para as incorporadoras. Sem legislação sobre o que pode ser cobrado, os cancelamentos terminam na Justiça. Tal insegurança jurídica, dizem, dificulta a captação de recursos com investidores estrangeiros.

As conversas são lideradas pelo Planejamento e contam com a participação da Secretaria Nacional do Consumidor, do Ministério da Justiça. A proposta final passará pelo Planalto, que definirá se edita uma medida provisória ou envia um projeto de lei.
Fonte: Folha Online - 19/01/2017