FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Fonte: ZAP Pro/ gestor imobiliário

Alugo junto ao centro do RJ

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/conjugado-com-divisorias-reformado-121019400

Alugo Apartamento condominio Viva Lapa

http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/viva-lapa-76455725


Alugo Apartamento semi mobiliado, condominio Viva Lapa, piso frio, com divisória separando Quarto, cozinha americana, lazer e comodidade total ao lado do centro da cidade. Cr. 38944.

Mantida decisão que responsabilizou a CEF pela falta de registro de imóvel em nome do comprador

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão da Justiça do Rio Grande do Sul que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel e responsabilizou a Caixa Econômica Federal (CEF) por irregularidades que inviabilizaram o registro da propriedade em nome do comprador, condenando a instituição à devolução das parcelas pagas.

Em ação movida contra a CEF, o comprador alegou que, somente após pagar a 22ª parcela de contrato firmado com a instituição, percebeu que o imóvel financiado possuía irregularidades, como a ausência de escrituração, além de dívidas fiscais e trabalhistas.

Afirmou que, em razão disso, deixou de cumprir sua parte no contrato, o que deu causa à inscrição do seu nome em cadastro de inadimplentes. Ele pediu a rescisão contratual, com a devolução das parcelas já pagas, bem como a retirada do seu nome dos cadastros de inadimplentes e a suspensão da execução extrajudicial em curso.

Negócios distintos

Ao analisar o processo, o magistrado de primeiro grau entendeu que o instrumento contratual continha dois negócios distintos: um contrato acessório de financiamento, firmado com a CEF, e o contrato de compra e venda do terreno propriamente dito.

Verificou que a construtora e incorporadora que intermediou a compra do imóvel agiu irregularmente e lesou os clientes, gerando numerosas ações civis e penais. Apesar disso, entendeu que também havia a reponsabilidade da CEF.

“O contrato de financiamento estabelecia a obrigação de essa empresa pública federal fiscalizar não apenas o andamento das obras, mas a regularidade do procedimento registrário, bem como de certificar-se quanto à existência de dívidas fiscais e trabalhistas antes de liberar o valor mutuado para a construtora”, afirmou o magistrado.

Ao final, julgou o pedido de rescisão procedente, declarou a extinção da dívida e determinou a devolução dos valores pagos pelo autor.

Extra petita 
Em apelação ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), a CEF argumentou que a sentença foi extra petita, em razão de ter anulado o contrato acessório quando o pedido da ação correspondia apenas ao contrato de financiamento.

Alegou que o imóvel foi devidamente levado ao registro de imóveis e que as vistorias para fiscalização do andamento das obras foram realizadas. Sustentou que a apresentação dos documentos probatórios da satisfação dos encargos trabalhistas competia aos devedores.

Sustentou ainda que o imóvel não está registrado no nome da parte devido à inércia dos condôminos, ao não obter a carta de “habite-se” e o registro formal do condomínio. Segundo a CEF, é a associação de condôminos que tem o dever de responder pela execução da obra, e ela pode acionar regressivamente o construtor.

O TRF4 negou provimento ao recurso, ressaltando a íntima conexão entre os contratos de financiamento e de construção, o dever de boa-fé – que impõe obrigações acessórias aos contratos – e o papel da Caixa como gestora e implementadora do Sistema Financeiro de Habitação.

“Comprovada a não prestação contratual a que estava obrigada, responde a CEF pela indenização dos danos materiais causados aos autores”, concluiu o tribunal regional.

Descumprimento contratual

Diante disso, a CEF recorreu ao STJ, alegando que não poderia ser responsabilizada pelo descumprimento contratual por parte da construtora. Alegou que a fiscalização realizada por ela não poderia se estender às atividades próprias das outras partes contratantes.

Segundo a CEF, o fato de a construtora ou o incorporador não ter providenciado a individualização das unidades habitacionais inviabilizou a abertura de matrícula própria de cada apartamento. Ela pediu que o STJ reconhecesse a impossibilidade de anulação do contrato de financiamento.

O ministro Sidnei Beneti, relator do recurso especial, afirmou que, em relação à anulação do contrato, as razões do recurso especial não indicaram um dispositivo legal supostamente violado para amparar a tese recursal, atraindo a incidência da Súmula 284 do STF.

Revisão de provas

“Como as instâncias ordinárias concluíram que houve inadimplemento contratual por parte da CEF e que esse inadimplemento contribui de forma decisiva para inviabilizar o registro do imóvel em nome do autor, sendo que esse era o objetivo último do contrato por ele firmado, não há como afirmar o contrário sem revolver matéria fática e sem interpretar as cláusulas do contrato”, explicou o relator. Essa revisão de provas e cláusulas contratuais em recurso especial é vedada pelas Súmulas 7 e 5 do STJ.

Sidnei Beneti mencionou que, ao contrário do que disse a Caixa, a propriedade do imóvel não foi adquirida pelo autor da ação, visto que o apartamento não foi registrado. Ele mencionou parte do acórdão do TRF4: “Ainda que tenha havido o registro do contrato, tal fato não tem a consequência de transferir a propriedade do imóvel, livre de quaisquer ônus, para o nome da parte autora, em face das pendências judiciais sobre o condomínio financiado.”

A Terceira Turma negou provimento ao recurso especial e manteve a decisão do TRF4 que havia confirmado a sentença.

Justiça condena Estácio de Sá a pagar R$ 10 mil de indenização a estudante

Justiça condena Estácio de Sá a pagar R$ 10 mil de indenização a estudante

O juiz José Coutinho Tomaz Filho, titular da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia (Região Metropolitana de Fortaleza), condenou a Sociedade de Ensino Superior Estácio de Sá a pagar indenização de R$ 10 mil ao aluno L.S.L, que teve o nome indevidamente inscrito no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC).

Segundo os autos (nº 35114-09.2013.8.06.0064/0), o estudante solicitou trancamento de matrícula em março de 2012. No entanto, passou a receber cobranças de mensalidade no segundo semestre do ano passado.

Entrou em contato com a instituição e foi informado de que se tratava de um erro administrativo, porque o pedido de isenção de débito já havia sido aceito. As faturas, portanto, não acarretariam prejuízo algum. Mesmo assim, em novembro, L.S.L. recebeu e-mail solicitando que a situação financeira fosse regularizada.

Ele procurou novamente a Estácio de Sá. A instituição voltou a reconhecer a falha e pediu que as cobranças fossem desconsideradas. Apesar disso, o estudante foi surpreendido com a inscrição do nome dele no cadastro de inadimplentes.

Sentindo-se prejudicado, L.S.L. acionou a Justiça. Requereu a retirada de seu nome do SPC e a declaração de inexistência do débito. Pediu, ainda, indenização moral no valor de R$ 23.375,00.

Na contestação, a Estácio de Sá alegou inexistir nos autos qualquer comprovação de cobranças abusivas. Disse que é de responsabilidade do aluno pagar o valor integral do semestre letivo para garantir vaga na instituição. Também solicitou a improcedência do pedido.

Ao julgar o caso, o magistrado considerou que houve dano moral e condenou a Estácio de Sá a indenizar o estudante em R$ 10 mil. “O poderio econômico da empresa ré, em contraposição ao da postulante, está a recomendar, como forma até educativa, a fixação de um quantum indenizatório exemplar”.

O juiz também destacou que o ato realizado pela instituição torna inseguro o ambiente contratual firmado com seus alunos. “Se um erro pode ocasionar a inserção do nome de um de seus clientes em cadastro de inadimplentes, deve-se reprimir tal negligência da ré na apuração da origem de seus débitos antes de realizar cobranças".
Fonte: TJCE - Tribunal de Justiça do Ceará - 12/07/201
3

Kiss - Forever

CAS APROVA DEDUÇÃO DO IR PARA PAGAMENTO DE ALUGUEL E FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA

CAS APROVA DEDUÇÃO DO IR PARA PAGAMENTO DE ALUGUEL E FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA

 Senadora Lúcia Vânia

As despesas com aluguel ou financiamento da casa própria de até R$ 20 mil por ano, relativas a imóvel residencial único, ocupado pelo próprio contribuinte, poderão ser deduzidas do Imposto de Renda (IR). Projeto de lei com esse objetivo, de autoria da senadora Lúcia Vânia (PSDB-GO), foi aprovado pela Comissão de Assuntos Sociais (CAS) nesta quarta-feira (10). A matéria segue para exame da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), em decisão terminativa.

Atualmente, a lei do Imposto de Renda das pessoas físicas (Lei 9.250/1995) não permite deduzir despesas com aluguel. O abatimento é previsto no Projeto de Lei do Senado (PLS) 316/2007, que tramita em conjunto com o PLS 317/2008, do ex-senador Expedito Júnior (PR-RO). A matéria já foi aprovada pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), onde recebeu emenda para incluir o financiamento habitacional e determinar que o benefício só pode ser usufruído para quem tem apenas um imóvel e o utiliza para morar.

Na avaliação da senadora Lúcia Vânia, a proposta vai minorar o problema de carência na área habitacional, que se soma à má distribuição de renda no país. A senadora também ressalta que a medida deverá contribuir ainda para combater a sonegação de imposto no setor imobiliário. Para ela, o aumento na arrecadação poderá ser suficiente para compensar a renúncia de receita em decorrência da proposta.

Em seu parecer pela aprovação da matéria na CAS, o senador José Agripino (DEM-RN) ressaltou que o texto aprovado pela CCJ favorece o cidadão de menor renda e evita a prática de fraudes ou de desvio da finalidade da medida. Para o senador, a proposta vai contribuir para que  o brasileiro possa “construir patrimônio e fugir do aluguel”.

Fonte: Agência Senado