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Crédito com garantia de imóvel

Publicado em 15/02/2021 , por Marcia Dessen

Entenda a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária antes de ceder o imóvel em garantia

Um leitor da Folha compartilhou comigo uma triste história familiar que teve início quando sua irmã contraiu um empréstimo oferecendo um imóvel em garantia.A modalidade do empréstimo é conhecida como "home equity". O credor do empréstimo recebe o imóvel como garantia, tornando-se dono dele até que a dívida seja paga conforme as condições especificadas em contrato.

Por enquanto, parece uma operação de crédito tradicional, como a de um financiamento imobiliário, na qual o imóvel financiado também é cedido em garantia.

Entretanto, uma diferença importante no instrumento jurídico que formaliza a garantia põe o credor, instituição que concede o empréstimo, em situação muito mais confortável do que a do devedor. 

Em ambos os casos o imóvel garante o empréstimo e protege o credor caso o devedor deixe de pagar a dívida, mas diferenças jurídicas explicam por que uma delas representa uma garantia muito mais eficaz para o credor, ou seja, excelente para quem empresta e complicada para o tomador do empréstimo.

Hipoteca

  Na garantia hipotecária, o devedor não transfere o imóvel para o credor. A posse e a propriedade do imóvel permanecem com o devedor hipotecário.

A hipoteca é um contrato acessório que dependente de um contrato principal. Para que a falta de pagamento resulte na perda da posse e da propriedade do imóvel, o credor hipotecário precisará executar judicialmente o seu crédito contra o devedor.

A legislação estabelece que o credor deve propor judicialmente uma ação de execução hipotecária. A execução extrajudicial também é uma possibilidade, mas decorre de legislações especiais e não se aplica a todas as situações.

Há três tipos de hipoteca: judicial, convencional e legal; a convencional, estipulada pela vontade do contratante, é a mais utilizada em empréstimos com instituições financeiras.

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária de bem imóvel é definida pelo artigo 22 da lei nº 9.514/1997 como um negócio jurídico com o escopo de garantia, ou seja, é uma modalidade de garantia.

O texto diz que, na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o credor fiduciário, subordinada a um evento futuro e incerto, ou seja, o pagamento da dívida.

Se a dívida é quitada, a propriedade volta para o devedor, caso contrário, ela pode ser consolidada em favor do credor, e o imóvel, leiloado.

O devedor permanece com a posse direta do imóvel, e o credor, com a propriedade e a posse indireta.

No registro, a propriedade do imóvel hipotecado fica registrada em nome do devedor, enquanto na alienação fiduciária a propriedade é transferida para o nome do credor.

Além de ser uma das formas mais seguras de garantia, os custos para recuperar créditos são menores na alienação fiduciária do que na hipoteca, mais uma vantagem para o credor.

A dívida da irmã do nosso leitor, contraída há 12 anos, com taxa de juros superior a 13% ao ano, tinha outra armadilha, a correção do saldo devedor pelo IGP-M, e se transformou em uma dívida impagável.

Com a ajuda da família e de advogados, a dívida foi finalmente transferida para outra instituição mediante portabilidade, recusada por algumas instituições em razão da alienação fiduciária, que dificulta bastante a transferência da operação de crédito.

Agora, com condições mais justas e com o empenho de todos, a dívida que já custou mais de três vezes o valor inicialmente contraído poderá ser, finalmente, quitada.

Fonte: Folha Online - 14/02/2021

Financiamento imobiliário dispara, mas alta de juros e desemprego são alerta para bancos

 

Publicado em 01/12/2020

De janeiro a outubro, foram financiados mais de 320 mil imóveis, somando R$ 92,6 bilhões, alta de 49% em relação ao mesmo período de 2019.  

Ter a primeira casa em Suzano, na região metropolitana de São Paulo, parecia um sonho distante quando o tatuador Fernando do Prado e a técnica em farmácia Jenifer Ferreira ficaram noivos em janeiro.

Eles logo perceberam, porém, que estaria ao alcance deles se usassem suas economias como entrada, com o pagamento do financiamento de um apartamento de tamanho semelhante na periferia da maior cidade da América do Sul custando menos da metade do aluguel mensal equivalente.

"Significou muito para nós começarmos nossas vidas juntos já possuindo nossa casa", disse Jenifer depois que o sonho do casal se tornou realidade em setembro com a compra de um apartamento de dois quartos.

A forte queda nas taxas de juros deflagrou um boom de financiamento imobiliário no Brasil, tornando viável a compra da casa própria para milhares como Jenifer e Fernando e permitindo a outros mudar para imóveis maiores ou comprar uma casa de praia ou de campo.

O aumento é bem-vindo para os bancos Itaú Unibanco, Bradesco e Santander Brasil, cujas carteiras de crédito ficaram sob pressão com a crise do coronavírus.

A Covid-19 também gerou perdas enormes de empregos e um aumento, pelo menos inicial, dos ativos problemáticos nos financiamentos imobiliários, o que pode se mostrar um caminho potencialmente traiçoeiro mais à frente para tomadores e credores, a depender do desenrolar da crise.

O último boom imobiliário do Brasil terminou mal, mas os banqueiros dizem que este é diferente, pois é impulsionado por taxas de juros baixas e é sustentado por cuidadosos modelos de crédito.

"O mercado imobiliário no Brasil está bem abaixo de seu potencial, deixando muito espaço para crescimento, apesar do estresse econômico", disse Danilo Caffaro, diretor de crédito imobiliário do Itaú.

Os financiamentos imobiliários aumentaram 49% no acumulado do ano até outubro em relação ao mesmo período de 2019, para seu maior volume mensal desde 1994, mostraram dados da associação de financiamentos imobiliários do Brasil, a Abecip, impulsionados pela queda na taxa Selic para 2%, ante mais de 14% em 2016.

Abecip - outubro/2020 — Foto: Economia G1

Comprar um imóvel agora se tornou muito mais competitivo e cada queda de um ponto percentual nas taxas de juros traz o financiamento imobiliário ao alcance de mais 2,8 milhões de famílias, diz a associação de incorporadoras imobiliárias, a Abrainc.

"As taxas baixas tornam o financiamento imobiliário muito mais palatável e permitem que mais e mais pessoas aproveitem... Então, aquelas pessoas que não foram atingidas pela pandemia mantiveram seus planos de aquisição", disse Cristiane Portella, presidente da Abecip.

Sinais de alerta

O mercado de financiamento imobiliário no Brasil ainda é nascente, com empréstimos imobiliários em aberto totalizando 720 bilhões de reais, ou cerca de 10% do PIB, o que é menos da metade da proporção no Chile e um quinto da participação nos Estados Unidos.

Economistas estimam que o Brasil tenha um déficit habitacional de cerca de 4,5 milhões de unidades, uma lacuna tentadora para bancos e incorporadores.

Rafael Menin, presidente da MRV, prevê que as vendas de casas surfarão uma onda de alta pelos próximos 20 a 30 anos se as taxas de juros continuarem em níveis baixos.

Porém, a expectativa é que a Selic suba nos próximos anos.

Uma pesquisa do Banco Central dá uma previsão para a taxa básica de juros chegar em 3% em 2021, 4,5% em 2022 e 6% em 2023. Mesmo assim, o financiamento imobiliário se tornou uma das áreas de crédito de crescimento mais rápido para os bancos, ávidos por empréstimos com garantias, já que a Covid-19 ameaça colocar consumidores e empresas em situação de inadimplência.

Mas, embora as hipotecas pareçam um caminho de menor risco, alguns céticos alertam que pode haver algum tropeço. Isso ocorre em parte porque, ao contrário dos bancos norte-americanos, que vendem quase todos seus financiamentos imobiliários a investidores, os bancos brasileiros mantêm a maioria em seus balanços.

Na Caixa Econômica Federal, esses financiamentos representam 66% de sua carteira de empréstimos, enquanto os bancos do setor privado têm de 6% a 8%.

Os bancos insistem que modelos de crédito cautelosos com garantias manterão os riscos baixos e, embora os reguladores proíbam os tomadores de empréstimos de financiar mais de 80% do valor de uma casa, os credores têm mantido, em média, esse índice mais baixo, próximo de 60%.

No entanto, o volume de ativos problemáticos chegou a aumentar, atingindo o recorde de 6% de todos os empréstimos imobiliários em aberto de todos os bancos no primeiro semestre de 2020, mostram dados do Banco Central em relatório de estabilidade financeira.

Os financiamentos imobiliários responderam por 61% de todos os empréstimos concedidos como parte do amplo programa de concessão de carência do setor bancário durante a pandemia, apontou o regulador.

Isso representou um soluço temporário, já que 80% dos tomadores de empréstimos retomaram os pagamentos regulares em setembro, disse o BC à Reuters. Os tomadores continuam solicitando períodos de carência, mas em um ritmo menor, disse o regulador. Erros passados

Há pouco mais de cinco anos, um boom imobiliário terminou com os bancos retomando centenas de apartamentos e prédios inteiros, dos quais se desfizeram com descontos posteriormente.

Mas bancos e construtoras dizem que esses erros não se repetirão por causa dos juros baixos e novas regras de distratos.

No entanto, existem riscos no horizonte e um aumento na taxa básica de juros - que os economistas veem como provável em meio à crescente preocupação com a situação fiscal do Brasil - assim como a inflação, pode elevar o custo de alguns financiamentos.

Os empréstimos imobiliários com taxa variável ainda representam apenas 3% do total, mas dados recentes do BC mostram que eles estão em alta, expondo os mutuários a qualquer aumento nas taxas. E outro aumento do desemprego, que já está em 14,6%, também pode representar um risco até para quem tem empréstimos com taxa fixa.

"Pode haver alguns problemas aqui e ali para os bancos, mas não vejo um risco sistêmico. Ao contrário da última crise imobiliária, os preços das moradias e dos juros estão baixos no momento", disse o analista Fábio Fonseca, sócio da JGP Gestão de Recursos.

Mesmo assim, há sinais de aumento dos preços, com os valores em alguns bairros de São Paulo subindo em 2020. A Cyrela disse que a demanda aumentou os preços de lançamentos no bairro do Brooklin, em São Paulo, em cerca de 5% em menos de um ano, embora nem todas as cidades tenham visto esses ganhos.

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, disse que, embora a turbulência provocada pela pandemia de Covid-19 tenha levado seu banco e outros a aumentar os critérios de concessão de crédito, ainda há muito a ser feito.

"As baixas taxas de juros tornaram o financiamento imobiliário tão mais barato que a demanda é enorme, mesmo considerando apenas os pagadores muito bons", disse ele.  

Fonte: G1 - 30/11/2020

Financiamento imobiliário dispara 84% em outubro e bate recorde, diz Abecip

 

Publicado em 25/11/2020

Foram financiados 45,5 mil imóveis, resultado 53,6% ante outubro de 2019

O crédito imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) atingiu R$ 13,86 bilhões em outubro, um salto de 84% ante mesmo mês de 2019, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) divulgados nesta terça-feira (24).

"Em valores nominais, o volume financiado em outubro marca o segundo recorde mensal consecutivo da série histórica iniciada em julho de 1994", afirmou a Abecip. Na base mensal, cresceu 7,4%.

No acumulado do ano até outubro, os empréstimos do sistema para financiar compra e construção de imóveis aumentaram em 48,8% frente ao mesmo intervalo do ano passado, para R$ 92,67 bilhões, superando o resultado de todo o ano de 2019.

Foram financiados 45,5 mil imóveis para compra ou construção, resultado 8,3% superior ao de setembro e 53,6% maior do que o apurado em outubro de 2019.

Fonte: Folha Online - 24/11/2020

Caixa autoriza pausa no financiamento imobiliário por dois meses

Publicado em 28/07/2020 , por Kelly Oliveira

Quem ainda não optou por essa alternativa também poderá solicitar a pausa de 180 dias. A partir desta segunda-feira (27), é possível pedir mais dois meses de pausa no pagamento de prestações do crédito imobiliário contratado com a Caixa Econômica Federal . A medida vale para financiamentos de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixas 1,5, 2 e 3) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos .   
    

Segundo a Caixa , os clientes pessoas física e jurídica que já tiveram a pausa temporária de 120 dias concluída poderão prorrogar o prazo por mais 60 dias. Quem ainda não optou por essa alternativa também poderá solicitar a pausa de 180 dias.

 

Para as empresas, a opção de pausa é válida para os financiamentos à produção de empreendimentos e para os financiamentos de aquisição e construção de imóveis comerciais (modalidade individual). As opções de pagamento parcial dos encargos ou carência também serão estendidas para até 180 dias, porém não poderão ser utilizadas em conjunto com a pausa.

A Caixa lembra que durante o período de pausa, o contrato não está isento da incidência de juros remuneratórios, seguros e taxas. Os valores dos encargos pausados são acrescidos ao saldo devedor do contrato e diluídos no prazo remanescente. A taxa de juros e o prazo contratados inicialmente não sofrem alteração.

Quem pode solicitar

Clientes pessoa física com contratos em dia ou com até 180 dias em atraso (clientes que utilizaram o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS para reduzir uma parte da prestação também podem optar pela pausa); clientes pessoa jurídica com contratos em dia ou com atraso de até 60 dias (duas prestações).

Como solicitar:

Os clientes pessoa física podem solicitar a pausa de 180 dias ou a prorrogação do período de pausa por mais 60 dias para os contratos já atendidos pelo aplicativo Habitação Caixa, pelos telefones 3004-1105 e 0800 726 0505, ou de forma automatizada pelo 0800 726 8068, opção 2 – 4 – 2.

Os clientes pessoa jurídica podem solicitar a pausa para contratos de aquisição e construção de imóveis comerciais pelo número 0800 726 8068, opção 2 – 4, ou com o auxílio do gerente de relacionamento. Para contratos de financiamento à produção de empreendimentos, a solicitação pode ser realizada somente por meio do gerente de relacionamento, que deve ser acionado preferencialmente por meio eletrônico.

Canais de atendimento:

App Habitação Caixa : disponível para os sistemas operacionais Android e IOS, pode ser baixado gratuitamente nas lojas GooglePlay ou AppStore .

Fonte: economia.ig - 27/07/2020

novo crédito imobiliario Caixa

Caixa lança crédito imobiliário com taxa fixa a partir de 8% ao ano

Publicado em 21/02/2020 , por Fábio Pupo e Talita Fernandes

As condições são válidas para imóveis residenciais novos e usados, com quota de financiamento de até 80% do preço total Sem relacionamento com a Caixa, taxa é de 9,75%

A Caixa Econômica Federal lançou nesta quinta-feira (20) a linha de crédito imobiliário do banco com taxa fixa, sem correção. As taxas de juros vão começar a partir de 8% ao ano, até 9,75%.

As condições são válidas para imóveis residenciais novos e usados, com quota de financiamento de até 80%. As contratações estarão vigentes a partir da sexta-feira (21). A taxa fixa varia até 9,75%. Com relacionamento, a taxa é de 8% a 9,50%. Sem relacionamento, é de 9,75%.

De acordo com a Caixa, o cliente poderá escolher entre os sistemas de amortização SAC, para contratos de até 360 meses, e PRICE, para financiamentos de até 240 meses.

A modalidade, que foi anunciada em janeiro pelo presidente da Caixa, Pedro Guimarães, foi divulgada oficialmente em cerimônia no Palácio do Planalto, com a presença do presidente da República, Jair Bolsonaro.

Com o lançamento, a Caixa passa a oferecer a seus clientes três modalidades de crédito imobiliário: Taxa Referencial (TR) mais juros; com lastro no IPCA e sem correção. No ano passado, em agosto, o banco estatal lançou a linha com correção pelo IPCA.

Na nova linha, o juro será fixo e não terá outros indicadores de correção. Na modalidade pós-fixada corrigida pela TR, a Caixa cobra juros de 6,5% a 8,5% ao ano, além da TR, e o prazo máximo de pagamento é de 420 meses; os recursos vêm da poupança e do FGTS.

Já na linha pós-fixada corrigida pelo IPCA, a Caixa cobra juros de 2,95% a 4,95% ao ano, além da inflação; o prazo máximo do financiamento é de 360 meses, e o funding só permite o uso de recursos da poupança.

 

Fonte: R7 - 20/02/2020

Como a construção civil vai liderar a retomada econômica em 2020?

Publicado poradmin Janeiro 14, 2020 Deixe um comentárioem Como a construção civil vai liderar a retomada econômica em 2020?

“Uma das alavancas do crescimento.” Esta é a definição da construção civil para o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto. De fato, o setor é o principal pilar da economia não só pela importância da moradia e o anseio dos brasileiros por conquistar o imóvel próprio, mas também pela capacidade de geração de empregos. Este segmento, que representa cerca de 10% do PIB brasileiro, emprega hoje 2,3 milhões de pessoas – isso em tempos de crise. Em 2020, a indústria tem potencial para criação de 150 a 200 mil postos de trabalho formais.

Além disso, é válido ressaltar que apenas 2% do material utilizado na construção civil é importado. Se analisarmos toda a cadeia de produção, as indústrias de materiais envolvidas, veja quanto emprego é gerado, quantas famílias colhem os benefícios de um setor forte e bem estruturado! Quando a construção civil vai bem, as fábricas têm de contratar para atender à demanda. Com isso, há mais pessoas com renda, consumindo mais, fazendo a economia se movimentar e o país crescer.

Nos últimos anos, a construção civil vem sendo impulsionada por alguns fatores. Os principais são a queda na inflação e os juros baixos. Isso tem um impacto direto no poder de compra da população. Um imóvel é, geralmente, o maior investimento da vida de uma pessoa. Se ela não tem confiança na economia, dificilmente se sentirá segura para designar um valor tão alto. Por outro lado, se a economia for bem e o cenário político se estabilizar, o setor tem ótimas perspectivas de crescimento.

Para que a construção civil continue acelerada, é preciso manter as políticas de incentivo ao financiamento, não só de imóveis, mas de materiais também. Em março, a Caixa irá lançar uma linha de crédito imobiliário com taxas de juros prefixadas. Isso significa que antes mesmo de fazer um financiamento, você já sabe quanto vai pagar no final e, assim, pode calcular o tamanho da dívida. Aquele imóvel tende a valorizar? Vai cobrir o valor desembolsado? Todas essas questões ficarão mais claras. Obviamente, também existe a possibilidade de os juros diminuírem, mas a modalidade anima os perfis mais conservadores e cautelosos.

Por outro lado, o setor precisa se fortalecer diante das especulações, que geram, principalmente, uma queda de emprego muito forte. Todos os dias, somos bombardeados com análises de mercado que provocam receio e impedem que bons negócios sejam feitos. Precisamos acreditar na construção, investir na capacitação de mão de obra e facilitar o acesso à informação. Enquanto o setor não se atualizar às demandas de mercado, continuará perdendo boas oportunidades.

Por Wanderson Leite, administrador de empresa e fundador das empresas ProAtiva - ADEMI