Com juro baixo, taxa de crédito imobiliário se aproxima do menor patamar da história

Publicado em 20/08/2019 , por Aline Bronzati e Circe Bonatelli

Inflação sob controle, perspectiva de novos cortes na Selic e aumento da concorrência entre bancos levaram o juro médio dos empréstimos para a compra da casa própria em junho para 7,73% ao ano

Com a inflação sob controle e a perspectiva de novos cortes nos juros básicos da economia até o fim do ano, a taxa cobrada de quem busca o crédito imobiliário caminha a passos largos para o menor nível da história – o que pode ocorrer já em 2020, segundo analistas do setor. Essa expectativa foi impulsionada pela maior concorrência entre os bancos e pela retomada dos financiamentos da Caixa Econômica Federal neste ano. O movimento já se reflete em alta de vendas e lançamentos.

A previsão de redução das taxas de financiamento imobiliário acompanha as quedas da Selic, os juros básicos, hoje em 6% ao ano. A maior parte do mercado financeiro prevê que a taxa caia para 5% ao ano até o fim de 2019, enquanto os mais otimistas falam em 4,75%.

Assim, o juro médio dos empréstimos para compra da casa própria ficou em 7,73% ao ano em junho, conforme dados do Banco Central (BC), que consideram financiamentos para pessoas físicas com recursos direcionados. É um nível parecido com o de fevereiro de 2013, o mais baixo da série, quando estava em 7,69%. Naquela época, porém, a Selic foi cortada para 7,25% ao ano, em um movimento considerado “artificial” – tanto é que o juro baixo não durou muito tempo, e a taxa voltou a subir logo em seguida.

Agora, no entanto, o cenário é diferente: bancos e construtoras acreditam que um novo piso histórico nos juros do crédito imobiliário deverá acontecer naturalmente, graças ao ajuste fiscal em curso no País, à inflação baixa e à tendência de novos cortes na taxa Selic. 

“Se o Banco Central confirmar a expectativa atual de baixar ainda mais a Selic, é natural que haja adequação das taxas de juros do financiamento”, avalia o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci.

O setor estima que a redução de cada ponto porcentual nos juros básicos represente um desconto de 7% a 8% na parcela do financiamento, o que significa que ela passa a caber no bolso de mais consumidores. “Em São Paulo, são vendidos de 25 mil a 30 mil imóveis novos por ano. Em alguns anos, esse patamar poderia subir para 40 mil”, estima o analista de mercado imobiliário do banco BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Também está no horizonte o novo modelo de crédito para a casa própria, que substitui a Taxa Referencial (TR), hoje zerada, pela inflação corrigida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em 3,22% nos últimos 12 meses até julho. O modelo deve entrar em vigor nos próximos dias, segundo o presidente da Caixa, e a expectativa do setor é que a mudança abra espaço para juros menores.

O copresidente da MRV Engenharia, Rafael Menin, diz acreditar que o mercado nacional poderia até dobrar de tamanho em dez anos, caso haja redução dos juros do financiamento associada ao crescimento sustentável do Produto Interno Bruto (PIB) e à estabilidade política.

“Em uma década, o mercado pode sair do patamar de produção de 600 mil imóveis por ano para um degrau de mais de um milhão de unidades por ano”, calcula Menin. A construtora vem ampliando os negócios e espera chegar a 50 mil unidades lançadas neste ano.

A fisioterapeuta Thaís de Oliveira Braga, de 32 anos, e o marido, o funcionário público Fabio Barbosa Gomes, 38 anos, aproveitaram a queda nas taxas para comprar um apartamento para a família. “Tinha ouvido no rádio que este era o melhor momento dos juros imobiliários. Então, falei: Fabio, é agora.” 

Eles procuraram na internet um imóvel que se encaixasse no orçamento e escolheram um empreendimento na zona norte de São Paulo. No fim do mês passado, o casal deu uma entrada de R$ 160 mil em um apartamento da Gafisa e iniciou o processo de financiamento. O restante do valor do apartamento – o total é de R$ 300 mil – vai ser pago em 420 meses, com uma taxa de juros de 7,99%.

Crise lá fora

Apesar do cenário positivo para o setor, a perspectiva de uma nova crise econômica internacional, que se desenha no horizonte, poderia fazer com que o Brasil voltasse a subir a taxa Selic e, por consequência, a taxa cobrada no financiamento imobiliário aumentasse.

A crise internacional entrou no radar nos últimos dias, após uma sinalização de juros de longo prazo mais baixos nos Estados Unidos, o agravamento da guerra comercial entre americanos e chineses e a previsão de menor crescimento mundial.

O diretor de Economia da Anefac (associação que reúne executivos de finanças), Roberto Vertamatti, estima que se o cenário de crise internacional se confirmar, ela pode se refletir no Brasil, levando a uma desvalorização do real ante o dólar e a uma resposta do Banco Central no aumento dos juros.

Ele avalia que uma nova crise poderia ser particularmente ruim para o Brasil, em um momento em que o País começa a dar os primeiros sinais de recuperação. “A crise internacional poderia comprometer os resultados do PIB de 2020 e 2021.”

Já o coordenador do MBA de gestão financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ricardo Teixeira, pondera que, embora possa haver mudança no cenário internacional, isso não deve ocorrer em menos de um ano.

Ele estima, portanto, que há uma janela para que os juros do financiamento fiquem mais baixos. “É mesmo um bom momento para financiar. Na pior das hipóteses, o consumidor terá até o ano que vem para aproveitar as taxas.” / COLABORARAM ERIKA MOTODA e DOUGLAS GAVRAS

Fonte: Estadão - 19/08/2019

Taxa de juros para crédito imobiliário indexada à inflação será menor, diz presidente da Caixa

Publicado em 16/08/2019 , por Fabrício de Castro

Presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou que o Banco Central e o próprio Conselho Monetário Nacional (CMN) já aprovaram essa possibilidade

BRASÍLIA - O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta quinta-feira, 15, que o banco está próximo de anunciar, oficialmente, o lançamento de linhas de crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) com custo indexado ao IPCA – o índice oficial de inflação. O índice poderá substituir a Taxa Referencial (TR) em contratos novos de financiamento. Segundo Guimarães, o anúncio pode ocorrer na próxima semana. 

Guimarães afirmou que o Banco Central e o próprio Conselho Monetário Nacional (CMN) já aprovaram essa possibilidade. Questionado sobre os motivos para que o voto do CMN neste sentido não ter sido publicado, Guimarães desconversou. No entanto, ele lembrou que na última quarta-feira, 14, o CMN promoveu uma reunião extraordinária no Ministério da Economia. Após este encontro do CMN, foi divulgada apenas uma resolução, ligada ao financiamento de produtores de arroz.

“Estamos focando no setor imobiliário”, disse Guimarães a jornalistas no início da noite de hoje. Segundo ele, as linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de inflação serão anunciadas assim que o banco estiver preparado para atender aos clientes. “Certamente, a taxa de juros do crédito imobiliário indexado ao IPCA será bem menor”, acrescentou o presidente da Caixa. Ele evitou, no entanto, revelar o quanto será mais baixa.

O Estadão/Broadcast antecipou o que o Banco Central estudava a possibilidade de permitir que os bancos utilizem índices de inflação, como o IPCA, como referência para o reajuste das parcelas do crédito para compra da casa própria em operações do SFH, para imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão. O índice de inflação seria um substituto da TR, hoje usada como indexador em todas as operações do SFH. A expectativa do setor é de que a mudança possa abrir espaço para juros menores nos novos contratos.

Atualmente, quem financia imóvel pelo SFH paga uma taxa de juros fixa, cujo limite é de 12%, mais a TR, que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o mutuário da casa própria paga, na prática, apenas o valor fixo. Os dados mais recentes do Banco Central mostraram que a taxa média de juros cobrada em financiamentos imobiliários fechados em maio foi de 7,7% ao ano neste caso. Quem financiou o imóvel a taxas de mercado (fora do SFH) teve acesso a um juro médio de 9,2% ao ano. O SFH já possui um custo mais baixo por utilizar recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). 

Repasses. Guimarães anunciou nesta quinta-feira que recebeu autorização do conselho do banco para pagar ao Tesouro mais R$ 7,35 bilhões referentes à dívida com Instrumentos Híbridos de Capital e Dívida (IHCD). Com os outros R$ 3 bilhões já pagos em junho, a Caixa completa agora um total de R$ 10,35 bilhões quitados. Isso corresponde a 25% dos R$ 40 bilhões devidos pelo banco.

Os IHCD foram usados pelo governo da presidente Dilma Rousseff para elevar o volume de recursos em instituições públicas. Até o fim do ano, conforme Guimarães, a Caixa planeja pagar mais R$ 10 bilhões.

Fonte: Estadão - 15/08/2019

Caixa prepara modelo de crédito imobiliário que reduz juros a faixa de 6% ao ano

Publicado em 19/07/2019 , por Julio Wiziack

Pedido de autorização para novo sistema foi encaminhado ao Banco Central e inclui troca da TR por IPCA

A Caixa Econômica Federal aguarda autorização do Banco Central para anunciar, nas próximas semanas, uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários.

Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do país, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes.

Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Os bancos cobram um adicional que costuma variar de 8,5% a 9,5%.
  
Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O IBGE aferiu que esse índice deve fechar em 3,82% neste ano. 

Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos.

O que ainda está em discussão na Caixa é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%.

Clientes da Caixa ou com boa avaliação de crédito na praça pagarão juros menores. Isso significa que, na prática, o juro total sofrerá cortes entre 28% e 31,5% em relação ao modelo vigente.

Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).

A direção da Caixa e a equipe econômica, que avalizou a mudança, pretendia fazer o anúncio na próxima semana alinhando-se com uma possível redução da Selic, a taxa básica de juros da economia que está em 6,5% ao ano.

No entanto, o Banco Central ainda avalia o pedido de mudança dos indexadores. Caso aprovada, a nova regra só valerá para novos contratos. Não será possível migrar de um modelo para outro.

Com a redução dos juros, o banco pretende estimular novos empréstimos e, com a receita desses pagamentos, emitir títulos imobiliários no mercado.

O movimento, no entanto, é completamente diferente daquele implementado pela ex-presidente Dilma Rousseff, que, em 2012, forçou a Caixa e o Banco do Brasil a cortar juros nos empréstimos.

A iniciativa de Dilma não deu resultado. Na época do governo da petista, os bancos amargaram prejuízos e, pouco depois, voltaram atrás elevando suas taxas.
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Desta vez, a ideia da Caixa é reduzir os juros ao trocar o indexador dos contratos, o que permitirá usar o fluxo de pagamento dos financiamentos como lastro para a emissão de títulos a serem negociados no mercado —um processo conhecido como securitização.

Com os recursos da venda de papéis, a Caixa poderá conceder novos financiamentos, amortizando custos.

Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.

Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.

Nos EUA, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.

Para evitar esse risco, a Caixa só vai securitizar financiamentos com índice baixo de inadimplência. Contratos do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, ficarão fora.

Hoje, mais de 90% de sua carteira de crédito imobiliário tem atraso de, no máximo, dois meses.

“Para o investidor, é muito melhor você comprar um papel que segue um indicador de mercado [o IPCA, que mede a inflação]”, diz Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset. “A TR é um índice muito sensível ao risco de governo.”

Para Malheiros, a mudança levaria o investidor a considerar a compra de um título imobiliário. Hoje, quem compra um título do Tesouro já prefere o pós-fixado. “Os [títulos do Tesouro] mais procurados são aqueles corrigidos pela inflação.”

A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão. 

Desde o início do governo Jair Bolsonaro, há seis meses, a equipe econômica rebaixou três vezes a estimativa oficial de crescimento para este ano. 

A área de construção costuma ser o principal sensor da atividade econômica. 

Quando o setor vai bem, passa a contratar, arrastando outros ramos de atividade porque está entre os que mais demandam trabalhadores.

Até o momento, a Caixa tinha anunciado uma redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.

Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas.

No governo e na cúpula do banco, a redução ampla dos juros imobiliários é considerada uma “revolução”. O plano foi traçado por Guimarães, da Caixa, durante a transição.

Essa queda faz parte de um conjunto de medidas para reaquecer a economia que devem ser anunciadas pelo presidente Jair Bolsonaro. 

Dentre elas, está a possibilidade de saques das contas ativas e inativas do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e do PIS/Pasep, que podem movimentar mais R$ 30 bilhões.

O ministro da Economia, Paulo Guedes, só pretendia liberar os saques depois de aprovada a reforma da Previdência no Congresso.

No entanto, com a queda consecutiva da atividade econômica, preferiu dar uma injeção no PIB, que pode crescer até 0,4 ponto percentual com essa medida.

Quase um terço mais barato

Caixa vai mudar regras para reduzir juros de financiamentos habitacionais

Como é hoje?
Os contratos são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada) e o banco cobra uma taxa adicional sobre esse valor, que varia de 8,5% a 9,5% ao ano

Como ficará?
Os contratos devem ser corrigidos pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE, 
e o banco deve cobrar uma taxa adicional entre 2% e 3% ao ano. Como o IPCA projetado para este ano 
é de 3,82%, na prática, os juros dos financiamentos devem girar entre 5,82% e 6,82% ao ano

Por que a Caixa está fazendo isso?
Ao mudar a indexação dos contratos, o banco consegue emitir títulos no mercado que terão como garantia o pagamento das parcelas dos financiamentos habitacionais. Com a venda desses títulos, a Caixa conseguirá compensar a redução das taxas adicionais e ampliar a oferta de crédito imobiliário

Não há risco?
A Caixa responde por mais de 70% do crédito imobiliário do país, e mais de 90% dessa carteira tem inadimplência muito baixa

31,5%
será a redução máxima de juros para os clientes que forem da Caixa e tiverem bom histórico de pagamento; para os demais, a redução pode ser de 28%

 R$ 100 bilhões 
é o potencial previsto pela Caixa para emissão de títulos a partir deste ano

R$ 447 bilhões
foi o saldo da carteira de crédito imobiliário da Caixa no primeiro trimestre deste ano. Deste total, fatia de 40% foi concedida com recursos do FGTS

Fonte: Folha Online - 18/07/2019